逾期交房可以直接起诉退房吗？还能赔偿我违约金吗？

　　咨询：我是买房业主，于2021年向郑州某房地产公司购买了一套房屋，也签订了商品房买卖合同，签订合同的第三天，交了40万的房屋首付款，同时去银行办理的银行按揭贷款，合同约定了甲方，也就是开发商需要在2022年11月交付房屋，然而，时至今日，都2023年4月份了，我买的房仍没有交付。

　　我现在想要退房，能以开发商逾期交房直接起诉要求开发商退房吗？如果我要求退房了，开发商还能赔偿我违约金吗？

　　北京两高胡国庆房产律师团队：

　　在一般情况下，如果开发商逾期交房，业主无法直接要求开发商退房，而应该先通过催告等方式要求开发商履行合同义务，如按约定时间交付房屋等。

　　只有在以下情况下，业主可以考虑通过起诉要求开发商退房：

　　1.开发商在合同约定时间内无法完成房屋交付，且经过合理的催告后仍未能履行合同义务。

　　2.房屋存在严重的质量问题，经过合理的维权和协商后，开发商拒绝或无法修复或更换，并导致业主无法正常使用。

　　3.开发商在签订合同时存在欺诈、虚假宣传等行为，导致合同无效，或开发商在合同中加入违反法律法规的条款，如未按规定交纳税款等。

　　在上述情况下，业主可以向法院提起诉讼，要求开发商退房并赔偿相关损失。

　　如果业主要求退房，通常来说就意味着放弃了等待交房的权利。

　　如果业主已经决定要退房，那么就不能再要求开发商赔偿延期交房违约金，因为业主要求退房，就是要求解除合同，合同的约定也就不存在了。

　　不过，如果业主已经交了一定的定金或者首付款等款项，可以要求开发商按照合同约定及时返还这些款项。

　　同时，如果在等待交房期间因为等待时间过长造成了一些损失，例如因为拖延交房而导致业主租房或者住宿费用增加等，业主也可以向开发商提出相应的赔偿要求。

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