买房时,这些法律问题一定要注意!(附对策)

  对于大多数中国人来说,买房是一件重要的人生大事,也通常是一生中最大的一笔支出。整个买房过程包含了多个关键环节,从了解购房政策、看房、审核购房资格、核验房源,到签订购房合同、支付定金和首付款、网签,再到办理贷款、交房、预约过户、办理税费、取得房本,甚至还涉及到卖方户口迁出等等。

  完成房屋买卖的过程,有时会短至三五个月,但也可能长达一两年甚至更久。一切顺利倒还好说,就怕在买房过程中遇到的各种问题和纠纷,给购房者们带来了很大的困扰。

  但是,别担心!为了帮助大家能更好、更快、更顺利地解决购房纠纷,我们总结了小伙伴们询问率较高的问题,希望能给正深陷“沼泽”的你一束亮光!


房屋买卖纠纷


  1

  开发商未取得商品房预售许可证明双方订立的合同无效吗?

  答:是的。商品房预售许可证明由国家部门颁发,是经备案允许销售房地产的必经手续。在未取得该证明的情况下,开发商与购房人签订的商品房预售合同或商品房买卖合同,均认定无效,但在起诉前取得该证明的,可以认定有效。

  2

  交了定金,不符合购房政策,可以主张开发商退还吗?

  答:如果购房人明知或理应知道自身不符合购房政策,仍交付定金,此时,因自身存在过错导致不能订立商品房买卖合同,开发商可以不予退还;

  如果购房人受到开发商误导或开发商承诺其符合购房政策的情况下,开发商应退还定金。

  3

  购房人以房屋配套设施不符合售房时承诺,可以主张解除合同吗?

  答:购房人以房屋配套设施不符合售房时开发商的承诺(如周围有九年制学校、地铁通过、三甲医院等)为由主张解除合同的,应承担开发商在售房时对此承诺的举证义务。

  法院在审理此类案件时要查证合同对此承诺是否有特殊约定及是否存在虚假宣传等,同时还要审查购房人的购房目的,若房屋后期配套与签订合同中承诺不符,不能实现购房人购房目的的,开发商构成违约,购房人可以主张解除合同。

  4

       开发商逾期交付房屋,该怎么办?

  答:制式的商品房买卖合同中约定了逾期交付违约责任,购房人可以按照合同约定向开发商主张逾期交付已付款利息和(或)违约金

  如果有证据证明开发商客观上无法交付商品房的(如工程停滞不会再开工建设),购房合同目的无法实现,购房人可以主张解除合同并要求返还购房款。对于贷款问题,可以一并予以解决。

  5

  开发商原因,购房人未能取得不动产权证书,开发商承担违约责任吗?

  答:承担。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

  (1)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;

  (2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

  (3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  6

  商品房销售合同纠纷中,购房人可以因非主体结构性瑕疵主张退房吗?

  答:可以。如房屋质量存在严重问题影响正常居住使用。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和第十条,约定了两种情况下,买受人可以请求解除合同:

  (1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构经核验确属不合格的;

  (2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

  7

  购入的车位不满足购房人使用需求的,如何维权?

  答:停车位作为一种特殊商品,在满足行业标准的同时,还应符合业主最基本的停车需求。

  开发商与购房人签订的买卖合同一般不会对停车位的尺寸,位置及停放类型进行明确约定。若车位尺寸不符合住建部实施的《车库建筑设计规范》相关规范要求,导致所购入的车位不符合使用需求的,购房人可以要求解除合同(在除斥期间内)或者赔偿损失。

  8

  商品房买卖合同被确认无效,可以请求解除银行贷款合同吗?

  答:可以。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

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