关于逾期交房、逾期办证违约金标准的认定问题【案例解读】

　　裁判要旨

　　商品房买卖合同对逾期交房、办证违约金有明确约定的，应尽可能尊重当事人的意思自治，原则上应按照商品房买卖合同约定的计付标准进行认定。当事人对于合同约定的违约金标准主张过高或者过低并要求调整的，应当提供证据予以证明，否则应承担举证不利的后果。

　　基本案情

　　甲购买某房开商开发的房屋，双方签订的《商品房买卖合同》约定房开商逾期交付房屋的，房开商按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金;合同约定房开商未在约定期限内取得初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。后房开商逾期交房、逾期协助买受人办理转移登记，买受人遂诉至法院，诉请判令房开商支付相应违约金。买受人主张合同约定的逾期办证违约金计付标准过低，请求调高，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。房开商认可违约事实，但主张合同约定的逾期交房违约金计付标准过高，请求调低。

　　裁判结果

　　法院经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》关于逾期交房、逾期办证违约金的计付标准系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系有效约定，双方均应按照合同约定行使权利与履行义务。就本案而言，房开商主张合同约定的已付款日万分之一的逾期交房违约金标准过高，但并未提交证据予以证明，故法院不予采信;买受人主张合同约定的已付款日万分之0.5的违约金标准过低，亦未提交证据予以证明，在合同已约定有逾期办证违约金的情况下，并不适用合同未约定逾期办证违约金标准时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款可参照的其他标准之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定亦非判断合同约定的逾期办证违约金的高低标准。综上，法院依据《商品房买卖合同》约定的逾期交房、逾期办证违约金计付标准进行判决。

　　案例解读

　　1.什么是逾期交房违约金?

　　逾期交房违约金，又称迟延交付房屋违约金，指的是房开商未在商品房买卖合同约定的期限内将符合合同约定和国家相关标准的房屋交付给买受人时需承担的违约金。

　　2.逾期交房违约金如何认定?

　　如果合同明确约定了违约金标准，原则上是按照合同约定予以认定。如果合同没有约定，依据法律规定可按照迟延交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　3.合同约定的逾期交房违约金是否过高或过低的衡量标准?

　　一般以迟延交付房屋给买受人所造成的租金损失作为判断约定的违约金是否过高或过低的标准。

　　4.逾期交房违约金约定按日累计计算的，计算止点应如何认定?

　　逾期交房违约金一般自逾期之日计算至具备合同约定的交付条件并由房开商通知买受人收房之日。买受人在房屋交付条件尚未满足时自愿提前收房的，逾期交房违约金计算至买受人实际接收房屋之日止。

　　5.什么是逾期办证违约金?

　　房开商具有协助买受人办理产权转移登记的义务，房开商未按约定时间取得初始登记并交付办理转移登记有关文书时需向买受人支付的违约金为逾期办证违约金。

　　6.逾期办证违约金如何认定?

　　原则上按合同约定的标准予以认定。

　　7.逾期办证违约金约定按日累计计算的，计算止点应如何认定?

　　原则上计算至房开商取得初始登记并能够交付办理转移登记有关文书之日。

　　相关法条

　　1.《中华人民共和国民法典》第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

　　第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;

　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　来源： 筑城审判