上海逾期交房案例:关于合同中的逾期免责条款问题

  签订的商品房买卖合同的的“补充协议”或者“补充条款”中,很多开发商都会约定延期交房违约责任,以及免责条件,并且,为了避免格式合同/格式条款的效力受到质疑,开发商往往还会通过加粗或特殊字体等方式对其免责、限责条款进行所谓的“提示”。

  问:是不是只要开发商进行了所谓“条款提示”,就能够完全免除自身的责任承担呢?反之,是不是只要合同中有了明确的排除约定,购房人就一定无法追究开发商的违约责任呢?下面我们来看一则最高院的案例


上海逾期交房案例


  【最高人民法院公报的典型案例】案号:(2017)沪01民终****号

  【案情】

  2015年8月15日,购房人张某1、张某2与开发商公司签订了《上海市商品房预售合同》,约定购买上海市奉贤区××的房屋,交房时间为2015年12月31日。

  预售合同的补充条款中另有约定,“甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力及其他甲方难以预计的客观情况外,客观情况包括但不限于非因甲方原因导致的以下情况:供水、供电、煤气、排水、通讯、网络、道路等公共配套设施的延误、……等”;还约定,“如遇不可抗力,本合同对于交房、大产证取得及小产证申领约定的时间相应顺延;本合同所指不可抗力的范围包括自然灾害、动乱、恶劣天气、政府行为、因市政配套的批准与安装、重大工程技术难题以及其他无法预见、无法避免或控制、无法克服的事件和情况等”。

  因系争房屋所在小区的燃气管道外管工程施工受阻,开发商公司实际于2016年7月1日交房且拒绝承担逾期交房的违约责任导致成讼。

  一审法院认为,市政配套工程迟延虽不属于法律意义上不可抗力的范畴,但确系开发商自身不成左右之情形;合同补充条款对不可抗力和开发商难以预计的客观情况进行了列举,其中包括市政配套工程的延迟,本案正是该情形导致的交房迟延,因此原告主张被告承担逾期交房的违约责任无依据,不予采纳;原告还主张预售合同系格式合同,但系争免责条款属于合同补充条款并非在签订时不可协商,不属于格式条款,即便构成格式条款也不属于法律规定的格式条款无效情形。因此,一审判决驳回了原告的诉讼请求。

  原告不服,提起上诉。

       二审查明,系争预售合同签约前,开发商公司已得知居民阻止小区燃气配套工程施工的情况并向政府部门发函催促,但在签约时隐瞒了配套工程延误的情况,未进行风险告知。

  开发商公司的行为违背了对交房期限具有现实可行性的承诺,无权就配套工程延误主张使用合同补充条款中的责任限制条款。

  因此,二审判决撤销了一审判决,并判令开发商向购房人支付逾期交房的违约金

  【裁判要旨】

  责任限制型格式条款本质上是一种风险转移约定,根据诚实信用原则,在签约时,经营者除了需要对条款内容进行重点提示,还应当对免责范围内已经显露的重大风险进行如实告知,以保护相对人的信赖利益。

  经营者故意隐瞒重大风险,造成相对人在信息不对称的情况下达成免责合意,应当认定相对人的真实意思表示中不包括承担被隐瞒的重大风险,免责合意的范围仅限于签约后发生的不确定性风险。

  在后续履约中,因恶意隐瞒重大风险最终导致违约情形发生,经营者主张适用免责条款排除自身违约责任的,人民法院不予支持。

  【律师说法】

  本案中,虽然开发商已尽自己所能在商品房预售合同的补充条款中制定了对己方有利的免责条款,并对免责事项进行了详尽的罗列,系争纠纷成讼后两审法院也均未否定该免责条款的效力,但是,最终开发商却未能躲在该免责条款的保护伞下逃避责任,主要缘由在于开发商在签约时已经能够预知逾期交房的重大风险,却心怀侥幸,既未合理调整合同约定的交房时间,更未向相对方披露该风险,从而损害了合同相对方的信赖利益。由此证实,诚信原则实乃民法的帝王原则。

  无论合同的哪一方当事人,在签约、履约的过程中,均应遵循诚实信用原则,不欺诈、不隐瞒,在符合双方真实意愿的基础上建立和履行合同关系,而不是依赖单方制定格式条款的机会免除或限制自身的责任。

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