开发商逾期交付违约责任如何认定?(2023图解)

　　很多业主遇到延期交房，不知道该如何让开发商承担违约赔偿，关于开发商逾期交付违约责任分为有约定的违约责任承担，和无约定的违约责任承担，下面跟随北京两高律所胡国庆房产律师团队一起来看看详细的情况。

　　《商品房买卖合同解释》第12条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　《商品房买卖合同解释》第13条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　根据私法自治原则，如果当事人约定了违约金，应当优先适用违约金条款，只有在双方没有约定违约金的情况下，才能适用第17条规定。

　　逾期交房违约金一般自逾期之日计算至具备合同约定的交付条件并由房开商通知买受人收房之日。买受人在房屋交付条件尚未满足时自愿提前收房的，逾期交房违约金计算至买受人实际接收房屋之日止。

　　延期交房违约金的标准主要根据当事人之间的约定进行。当事人之间事先可以在合同中关于违约金进行约定，违约情形发生后，如果损失低于或高于违约金的，当事人可以根据实际的情况请求提高或降低违约金。

　　开发商逾期交房，业主想要解除买卖合同的话，也就是退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，经业主催告后三个月内，开发商仍未履行交房义务的，业主有权解除合同。经开发商催告，业主应在三个月内行使催告权，在开发商没有催告的情况下，业主方应自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。

　　因此，在遇到开发商逾期交房且并不存在不可抗力或者不可抗力事由已解除的情况下，业主应及时维护自己的权利，首先向开发商发送书面的《交房催告函》，三个月内若开发商仍未交房的，则业主享有解除权。

　　开发商在《延期交付通知书》中通常只会表明延期的原因和期限等，并不会直接催告业主行使解除权，在此期间，建议业主与开发商积极保持联系，可以通过书面函件的形式进行沟通和催告，并保留相关证据。业主在签署购房合同的时候，要注意查看下合同中是否有关于解除权期限的具体约定，尽量约定的详细明确，在没有明确约定的情况下，注意不要超出法律规定的除斥期间，否则可能会导致解除权丧失。