2023年安徽常见开发商逾期交付的情形

　　疫情管控没有了，但是在房地产领域的疫情后遗症逐渐显现出来，很多开发商不管有没有受到影响，都很喜欢用“疫情”这一不可抗力做借口，妄图甩掉因为延期逾期交房造成的违约责任承担，下面我们一起跟随北京两高胡国庆房产律师团队一起来看看，2023年安徽地区常见的开发商逾期交付的情形。

　　(一)不可抗力

　　在司法实践中，近年来不可抗力主要是指疫情。

       为此，安徽高院制定下发了《涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引》，其中第十二条规定：“因疫情导致逾期交付房屋，实质上是因不可抗力导致逾期交付房屋，当事人请求免除或者减轻相应责任的，应予支持。”

       虽然安徽省未发文规定疫情影响逾期交付的最长日期，但其他省份有城市如成都、武汉均发文通知允许合理顺延商品房交付日期，最长不超过3个月。

       也就是说，因疫情影响导致逾期交付房屋，开发商可以争取最长不超过3个月的免责期限。

　　因疫情导致的逾期天数应当予以据实顺延，但如疫情爆发前，逾期交房的事实已经既定发生，则一般不予认定构成免责。

　　(二)质量问题

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

       因此，对于房屋存在主体结构质量不合格，或者是其他影响居住的重大质量问题，购房者有权拒绝接收房屋。房屋作为人工建造的建筑物，存在一些瑕疵是难免的，所以对于一般性质量问题，开发商有修复和赔偿损失的责任，但是出于保护开发商的利益和维护交易秩序的稳定考虑，购房者是不能以此为由要求退房或者拒绝接收房屋的。

　　那么如何界定重大质量问题和一般性质量问题呢?

　　对此我们可以参考江苏省高院民一庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究——<商品房买卖合同司法解释>施行十五年回顾与展望》中的认定。实践中，存在以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：

　　(1)出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计;

　　(2)出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人;

　　(3)房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的;

　　(4)水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的;

　　(5)消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的;

　　(6)订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的;

　　(7)其他严重影响正常居住使用的情形。

　　司法案例中，也是基于此标准来认定，案例如下：

　　(2018)皖17民终32号案件池州市中院认为：案涉房屋存在多处大面积渗水、楼梯倾斜、粉刷层空鼓等问题，不符合交付使用条件，严重影响买受人居住使用，开发商应承担逾期交房的违约责任。

　　(2021)皖1802号民初3453号案件中宣城市宣州区人民法院认为污水管道变形导致流经管道污水被堵塞而返流至原告房屋，开发商应承担逾期交房违约责任。

　　(2021)京03民终14362号案件北京市三中院认为：买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接受房屋，并要求出卖人承担逾期交付违约责任的，一般不予支持。