政府管控“常态化”对延期交房日期的影响

  在开发商延期交房的通知中,写着因为“政府部门发布环境治理停工令、大气污染治理管控措施”导致延期交房,看起来这种理由,可以让开发商免去延期交房的违约赔偿责任,但是这种情况下也需要具体分析,有些情况,即使有这些不可抗力,也需要开发商承担部分违约赔偿责任,下面我们结合相关案例来理解一下。


政府管控“常态化”对延期交房日期的影响


  【河南不可抗力因素延期交房案例 (2021)豫 01 民终 6275 号】

  蔡某、河南省某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书中郑州中院认定:“虽然在合同签订后确实存在环保、大气管控及其他政府行为导致的停工,但双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间是 2017 年,郑州市每年因环保、大气管控等原因建筑施工需停工已常态化,河南省某房地产开发有限公司作为房地产开发的专业公司,对此情况应当可以预见,所以,不能因此免除河南省某房地产开发有限公司逾期交房的违约责任。

  但由于具体停工天数是河南省宛建房地产开发有限公司不能预见和确定的,因此,应当减轻河南省宛建房地产开发有限公司的违约责任”。

  此外,【(2020)豫 0104 民初 6234 号】【(2020)豫 01 民终 9130 号】等案件中法院也均持此观点。

  河南省延期、逾期交房相关法律法规

  《河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要》第六条:在双方签订商品房买卖合同时,当地政府部门发布环境治理停工令、大气污染治理管控措施已成常态的情况下,不应将该因素视为不可抗力,出卖人以此为由主张减免逾期交房违约责任的,一般不予支持。

  以上内容适用前提是“商品房买卖合同未约定政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施为逾期交房免责事由”。

  该观点对开发商作为商主体提出更高的要求,开发商应合理分析合同签订前发生的事件及合理预测合同签订后可能发生的事件,虽然这一观点和当事人意思自治存在一定的矛盾,但是作为法院综合考虑酌减顺延天数的因素已经形成了一种主流的观点。

  除上述观点外还有其他一些司法裁判观点:例如【(2020)豫 0122 民初 5576 号】案件中认定:“本院酌定对 2018 年度政府发布黄色预警导致延期交房需扣减的天数仅支持 50%。鉴于被告未提供涉案工程全部施工日志等相关施工资料,综合考虑,对上述天数再酌减 10%”。

  【(2019)豫 01 民终 25640 号】案件中认定:“一审法院在顺延该部分天数的基础上,考虑到不能查证有关停工通知,但恒兆业公司提交了相关证据证明确有停工的事实,因此,一审法院对逾期交房天数再酌情核减 20%并无不当。”

  这些观点均是在具体案件中法院根据综合情况核定了酌情扣减的比例,也体现了这类案件判决结果的差异性。

  此外,大多数业主在诉讼时均会主张顺延交房日期的条款系格式条款的观点,但通过对近些年案例的分析未搜索到法院以认定格式条款为由不支持因政府管控措施顺延交房日期。

  总而言之,因签订商品房买卖合同时,政府相关管控措施已常态化的话,可酌定减少顺延日期,但不会完全免除开发商违约延期责任。

  更多逾期交房、延期交房相关法律疑问,可以咨询北京两高律所胡国庆房产律师团队


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