商品房交付中关于逾期交房的特殊原因主要包括两种情况，一个是因为法定或约定的事由不需要承担违约责任的延期交房，另一种是开发商自己的原因导致延期交房，需要承担违约责任。

　　对于开发商自己的原因导致的延期交房，除非合同中有不平等的条款约定，一般都可以要求开发商承担责任，但在实践中，开发商往往会以第一种是由来进行抗辩，也就是开发商一旦延期交房就会说是法定原因或者约定原因。这种抗辩也就是两个方面：

　　(一)法定原因。也就是我们平时常听说的不可抗力。遭遇不可抗力，且出卖人(开发商)在规定的期限内通知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以予以延期。这种情况下，购房者由于缺乏法律知识很容被开发商蒙混过关，自己的权益受到损失但是没有追究。

　　(二)约定原因。相当多的开发商在示范合同文本第二款规定的不可抗力之外又规定了一些第三方原因可以免除开发商逾期交房的违约责任，主要包括由于市政基础设施原因或公共设施原因导致的逾期交房免除开发商的违约责任。这种情况下，需要购房者签合同时擦亮双眼仔细辨别，能咨询律师最好，不让开发商扩大免责范围。