如何认定“一房二卖”行为人是否具有“非法占有”目的?

  我们在之前的文章中说过,一房二卖的民刑重要条件就是是否具有“非法占有”目的,在这篇文章中,我们一起来看看如何认定“一房二卖”行为人是否具有“非法占有”目的?

  对于“非法占有”目的的认定,我国当前在立法上并没有统一的标准。

  实践中则主要参考1996年12月发布的《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》(现已废止)、2001年发布的《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》(法〔2001〕8号)以及2010年发布的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2010〕18号)。


一房二卖行为人非法占有目的


  从司法解释的规定及实务案例来看,在“一房二卖”行为人(以下简称“出卖人”)否认的情况下,判定其是否具有“非法占有”目的主要考察以下几个方面:

  (一)出卖人在签订合同前是否有履约能力。若出卖人无履约的现实可能性也无履约的期待可能性,但仍与对方签订合同、建立民事法律关系,一般推定其具有“非法占有”的目的。以案例一为例,被告人对案涉房屋已经不具有处分权,其与李某签订的房屋买卖合同无疑是无法履行的,但在该情形下,被告人仍然将房屋出售给秦某并收取了全部房款。也就是说,被告人在明知无法履行合同的情况下,仍收取被害人的房款,足以推定被告人具有“非法占有”的目的。

  (二)出卖人在房屋买卖合同签订后是否积极主动履约。若出卖人在签订合同后积极创造条件履行合同,即使在之前的合同中存在欺骗行为,一般也只能认定为民事欺诈。反之,如出卖人在签订合同后未积极主动履约或仅是象征性履约,一般可推定其具有“非法占有”的目的。

  (三)出卖人如何处置所取得的房款。如出卖人在取得房款后,将房款大肆挥霍或转移、隐匿等,一般可推定其具有非法占有的目的。如出卖人将房款存入金融机构或用于日常生活、经营和正常投资,则一般不应认定其具有“非法占有”的目的。

  (四)合同未能履行的原因。合同未履行的原因如果是由于出卖人的主观原因,也即出卖人主观上无意履行导致,则一般可推定行为人具有非法占有的目的;反之,如果合同未能履行是由于出卖人意志以外的原因导致,比如,出卖人承诺,在收取下家的房款后会将此前从上家收取的房款退还给上家,但系争房产意外被他人查封导致无法过户交易,从而无法从下家收取房款。在该种情况下,虽然出卖人未返还上家房款,但一般也不应认定出卖人具有“非法占有”的目的。

  (五)出卖人对合同无法履行的态度和表现。在合同确定无法履行的情况下,如果出卖人始终主动面对,积极解决问题,并尽最大努力补救,则一般不应认定出卖人具有“非法占有”的目的。反之,如果出卖人在对合同无法履行的情况漠不关心,甚至有意逃避、故意失联,任由被害人损失扩大,则可在一定程度上推定其有“非法占有”的目的。

  当然,出卖人的主观上是否具有“非法占有”目的必须要综合全案评判,不能仅以出卖人实施了其中某一行为而简单认定其“非法占有”目的的有无。

  如果遇到一房二卖法律纠纷,可以咨询北京两高律所胡国庆律师团队,帮您维护您的合法权益,争取更多合法权益。

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