一房二卖刑民区分的关键：非法占有目的

　　有人说，一房二卖、一房多卖是民事合同纠纷，有人说一房多卖、一房二卖是诈骗，要承担刑事责任，要坐牢，到底是民事纠纷、还是刑事案件？

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称"解释"）中，明确了"一房二卖"的民事责任，但这并不表示，一房二卖仅需承担民事责任。

　　解释中的情形，只适用于出卖人违约仅仅是为了获取更高的售房价格，而不存在骗取他人购房款故意的情形。

　　相反，如果"一房二卖"的主要目的就是骗取买受人的购房款，并为此虚构房屋出售等相关事实，隐瞒一房二卖的真相，则极有可能突破民事案件的范畴，构成合同诈骗罪，被依照《中华人民共和国刑法》第二百二十五条的规定进行处罚。

　　购房款数额巨大，动辄上百万，对定罪量刑也肯定会产生重要影响。

　　因此，区分"一房二卖"的出卖人究竟应当承担民事责任还是刑事责任的关键就在于，出卖人主观上到底是想谋求更高价格，还是非法占有他人购房款。

　　一房二卖刑民区分的关键：非法占有目的。

　　江苏省盐城市中级人民法院判决的另一起案件中出现了类似的二次出卖情形。盐城市中级法院认为，"判断行为人的主观目的，应当根据其是否符合刑法所规定的具体行为，综合行为人"一房二卖"的具体原因、交房的真实意思表示内容、行为人是否具有调剂交房的能力以及清偿相关债务的能力等方面的事实进行认定。"

　　判断时，可以结合以下几个方面认定：

　　1、买卖合同订立后是否积极履行；

　　2、二次卖房时是否与前买受人协商解决；

　　3、二次卖房后是否有履行合同的经济能力；

　　4、对房款的处置方式，是否有肆意挥霍、用于个人消费、转移、隐匿房款等行为。

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