【案例五】开发商对购房人承担连贷款带保证责任引发的代偿追责问题

  开发商对购房人承担连贷款带保证责任,意味着开发商在购房人无法按时偿还房屋贷款的情况下,需要承担连带保证责任,即代替购房人偿还贷款。

  这种保证责任通常是在购房人与银行签订房屋贷款合同时,由开发商作为保证人提供的。在合同中,开发商会承诺,如果购房人无法按时偿还贷款,银行有权要求开发商代偿。这种情况下,开发商承担的是连带责任保证,即与银行共同承担债务。

  需要注意的是,开发商提供的保证责任通常是阶段性的,即在购房人取得房产证并办妥正式的抵押登记之前。一旦购房人取得房产证并办妥抵押登记,银行的抵押权得以实现,开发商的保证责任即告解除。

  然而,如果开发商存在虚假宣传等行为导致购房人无法按时偿还贷款,银行可以要求开发商提前承担保证责任。此外,如果购房人连续三期(含三期)未足额偿还借款本息,银行也有权宣布贷款提前到期,并要求开发商承担保证责任。

  购房人贷款逾期,开发商代购房人承担按揭还款责任后,有权向购房人追偿!


代偿追责


  【基本案情】

  2013年4月,鹰潭某地产公司与周某签订了《商品房买卖合同》,约定房屋首付款194120元,其余430000元办理商业贷款,地产公司提供阶段性连带责任保证;办理登记前,周某未按期偿还贷款导致地产公司承担保证责任的,公司有权单方解除合同,收回房屋,周某所交款项不予退还等内容。

  2014年11月,周某入住房屋,但一直未办理不动产权证。

  2020年6月,周某按揭还款开始出现逾期,地产公司代周某结清了银行贷款本息360971元,后诉至法院,要求解除购房合同,不予退还已收取的首付款,周某返还房屋并向地产公司支付代偿款的利息、罚息。

  【裁判结果】

  鹰潭市月湖区人民法院经审理认为,周某已通过首付和按揭贷款的方式支付了全部购房款,地产公司的合同目的已经实现,且案涉房屋已实际交付给周某使用多年,从维护交易安全与稳定、衡平买卖双方利益、保障居住权角度出发,案涉购房合同不宜解除。

  但因周某未按期偿还银行贷款致使保证人地产公司承担连带清偿责任,地产公司依法享有向周某追偿的权利。

  为避免诉累,节约司法成本,遂判决周某向地产公司支付代偿的贷款本金、利息等共计360971元,并按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息直至债务清偿之日止,驳回地产公司其他诉讼请求。

  宣判后,双方当事人均未提出上诉。

  【典型意义】

  现实中,购房人支付一定比例首付款后,通过银行贷款支付剩余购房款的现象非常普遍。

  银行为降低放贷风险,往往会让开发商对购房人的按揭贷款承担连带保证责任。

  本案就是在这种情况下引发的开发商代偿贷款后向购房人追究违约责任的案例。

  本案中,购房人以首付款加按揭贷款的形式,履行了作为购房人的主要合同义务,且其入住房屋多年,虽未办理产权登记,但商品房销售合同至此已处于基本履行完毕的状态。

  开发商主张按合同约定收回房屋,已收取的首付款亦不予退还,不仅消灭了购房人履行合同付出的金钱代价和对房屋产生的合理物权期待,而且不利于房产交易秩序的稳定。

  因此,解除合同不应当成为本案裁判的必然走向。但同时,购房人逾期偿还贷款导致开发商承担连带清偿责任,违反了诚信原则,根据法律规定,开发商承担保证责任后有权向购房人进行追偿。

  本案的处理结果既鼓励诚信履约,又兼顾平等保护各方利益,维护交易稳定,保障公民居住权,顺应了现代社会“住有所居”的主流价值理念。

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