关于房屋预售合同纠纷的裁判规则

　　编者按：我国自1994年建立商品房预售制度以来，房地产行业经历了高速发展期，商品房预售也发展成为当前房屋销售的主要方式。商品房预售的销售方式可以实现开发商、买受人以及银行三方共赢，极大地促进了我国住房商品化进程。但因我国房地产市场开始较晚，相关立法不健全，市场管理机制较为混乱，商品房交易行为极不规范。房地产纠纷案件逐年增加，甚至一些地区的开发商出现破产、兼并等情形，越来越多的新类型案件、群体性案件出现。本文通过对中国裁判文书网一些重要案例的筛选和总结，对商品房预售合同的相关问题进行探讨，并梳理实践中重要的裁判规则。

　　截至2023年10月，在中国裁判文书网输入“商品房预售合同纠纷”(案由)，检索出裁判文书514073篇，其中由最高人民法院裁判的有5篇，由高级人民法院裁判的有716篇，由中级人民法院裁判的有131946篇。在具体案例的选取上，遵循以下“两个优先”的原则：第一，优先选择审判层级较高的裁判文书。第二，优先选择审判日期较近的裁判文书。通过形式和内容两个方面的筛选，本文最终选择5篇裁判文书作为研究对象。文书分别为案号：(2022)粤18民终6196号、(2016)最高法民再156号、(2018)青01民终1573号、(2021)鲁民再42号、(2021)川民再38号。

　　基本理论

　　一、商品房预售的含义和特征

　　商品房预售法律行为是严格区分与商品房现售法律行为的，商品房现售，是指合同成立时商品房已经竣工(已存在)，双方订立合同履行各自义务后，即可办理房屋所有权转移登记，商品房预售则是一种期房买卖，其最大的区别在于标的物的非现实性，房屋预售是指在房屋还未落成时，预售人与预购人签订合同，在合同签订之后根据合同约定预先支付一定价款或全部价款，在商品房建设完成价款支付全部后，预售人向预购人交付房屋、转让房屋所有权的法律行为。

　　商品房预售具有以下特征：

　　(1)合同履行的高风险性。在商品房预售过程中，标的物尚不存在，交付前还需要较长的一段履行时间，在此期间容易出现一系列难以控制的因素影响合同的履行。

　　(2)法律关系的复杂性。在商品房开发中，涉及主体众多，开发商与买受人签订预售合同;土地使用权出让合同法律关系;开发商与建筑工程承包方间的建设工程施工合同关系，以及当工程价款不能清偿时形成的对建设工程的优先受偿权;开发商与银行或者小额贷款公司就在建房屋或其所涉及的土地使用权形成的抵押合同关系等均为商品房预售中存在的法律关系，上述法律关系都影响到预售合同的完全履行。

　　(3)交付时间的约定性。在商品房预售买卖合同当中，标的物是处于一种在建设或者还未建设的状态，所以，预购人首先得到的是对未来房屋所有权的期待权，等待期待权经过买卖双方约定的交付期间，最后得到房屋的所有权。这意味着房屋的所有权不是在交易时就发生转移的，而是在预售合同约定的时间到达时，合同履行没有障碍时才发生转移。

　　二、商品房预售的相关法律规定

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020)修正》中关于商品房预售合同的法律规定为：

　　第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　裁判规则

　　实务要点一：

　　买受人未在商品房预售合同约定的期限内行使解除权，但期限届满后直至买方再次发出解除通知甚至提起诉讼，出卖人仍不能依约交付房屋，买受人主张解除合同的，法院应当支持。

　　案件：杨某、某建筑安装工程公司等商品房预售合同纠纷案案号：(2022)粤18民终6196号

　　来源：中国裁判文书网

　　广东省清远市中级人民法院认为，合同解除分为约定解除和法定解除。涉案合同约定的交房日期为2019年3月31日，但某公司逾期交房，构成违约，依法应承担违约责任。杨某于2021年1月5日另案起诉要求解除合同，但某公司在法庭审理时承诺涉案房屋可以在2021年6月交付，一审法院遂判决驳回杨某要求解除合同的请求。但某公司在其承诺的时间未履行交楼义务，且至今未向杨某交付涉案房屋，已构成根本违约。关于杨某与某公司签订的补充协议第6条第2款关于“买受人应达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”的约定，是双方关于行使约定解除权期间的约定，即使杨某未在该期限内行使解除权，但期限届满后直至杨某再次发出解除通知甚至提起本案诉讼，某公司仍不能依约交付房屋，该行为已构成根本违约，杨某依据法律规定主张解除合同并无不当。

　　实务要点二：

　　买卖双方虽未签订商品房预售合同，但有证据证明双方基于真实意思表示对预售商品房的基本情况、价款等内容达成一致的，视为双方形成商品房预售。

　　案件：王某、宋某商品房预售合同纠纷案案号：(2016)最高法民再156号

　　来源：中国裁判文书网

　　最高人民法院再审认为，2007年9月29日，王某在某公司处订购“水域蓝湾”小区B区14栋二单元212室房屋一套，面积123.17平方米，每平方米价格1900元，总价款234023元，地下室18.27平方米，每平方米价格400元，并口头约定通过办理按揭贷款的方式支付尾款。同日，王某交付定金20000元，某公司给王某出具收据并载明“2007年10月9日前交清首付款，逾期房屋收回，定金不退”。2007年10月8日，王某交首付款54023元和地下室款7308元。本案中，王某、宋某某与某公司虽未签订书面的商品房预售合同，但双方已对预售商品房的基本情况、价款、首付款、违约责任等内容形成了一致意见，定金收据及付款收据载明的内容具备商品房预售合同的基本条款，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，是有效的。双方当事人之间已经形成商品房预售合同关系，均应按约履行。

　　实务要点三：

　　出卖人交付的商品房实质上并不满足约定的交付标准或强制性的法定交付标准，商品房买受人已经受领并实际占有使用房屋的，出卖人不承担违约责任。

　　案件：武某某与青海某房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷案案号：(2018)青01民终1573号

　　来源：中国裁判文书网

　　青海省西宁市中级人民法院认为，武某某购买的房屋所在楼宇于2018年8月完成建设工程竣工验收备案，所以房屋交付时并不符合约定的交付条件，某房地产公司的确违反了合同约定。根据合同约定，武某某此时有权拒绝接收，由某房地产公司承担逾期交付的责任。武某某明知合同约定的交付条件和自己的合同权利，却认可某房地产公司不符合约定的交付，在某房地产公司未出示具备交付条件相关证明的情况下选择接收交付，并实际入住，等于放弃了自己的权利。既然武某某未选择拒绝交付，而且交付时间实际并未逾期，武某某事后反悔再追究逾期交付的违约责任与事实不符，其主张缺乏依据。武某某与某房地产公司约定的交付条件符合相关法律的规定，如武某某认为某房地产公司交付的房屋不符合约定或法律规定，应依据合同或法律规定追究某房地产公司承担其他责任，而不是逾期交付的责任。而且武某某自愿接受不符合约定条件的房屋，未损害他人利益，是在行使自己的民事权利。其放弃自己的合同权利也只能在法律范围内放弃，否则就不是行使民事权利。民事法律行为是当事人设立、变更、终止民事权利和民事义务的行为，武某某与某房地产公司签订商品房预售合同，从某房地产公司处购买房屋就是民事法律行为。武某某与某房地产公司签订的商品房预售合同合法有效，而履行合同过程中单纯的交付并不存在有效无效的问题。

　　实务要点四：

　　在《入住结算确认单》上签字确认并非交付房屋的前置条件，买受人拒绝在《入住结算确认单》签字确认的，不能免除出卖人交房的义务。

　　案件：左某、王某商品房预售合同纠纷案案号：(2021)鲁民再42号

　　来源：中国裁判文书网

　　山东省高级人民法院再审认为，左某、王某根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》缴纳了全部购房款，某公司有义务在合同约定的时间内交付涉案房屋。某公司虽启动了交房程序，通知左某、王某于2019年6月29日到指定地点接收房屋，但因收房当日左某、王某对逾期交房违约金的计算标准不予认可，拒绝在《入住结算确认单》上签字，导致某公司未将涉案房屋实际交付左某、王某，后在本院协调下，某公司于2020年11月17日将涉案房屋交付左某、王某。本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同，左某、王某在《入住结算确认单》上签字确认并非某公司交付涉案房屋的前置条件，故左某、王某拒绝在《入住结算确认单》上签字的行为并不能免除某公司的交房义务，且某公司亦未有证据证实左某、王某拒收房屋，涉案房屋在2019年6月29日未交付的责任不能归责于左某、王某，某公司应对2019年6月29日之后未履行交房义务的行为承担违约责任。

　　实务要点五：

　　在商品房预售合同中约定的办理按揭贷款的银行发生变更，但没有证据证明损害买受人利益的，应当认定为能够继续履行合同，不属于对合同实质性条款的变更。

　　案件：四川省某房地产有限公司、付某某商品房预售合同纠纷案案号：(2021)川民再38号

　　来源：中国裁判文书网

　　四川省高级人民法院再审认为，在商品房买卖合同中，支付房款属于买受人的主要义务，交付合格的商品房属于出卖人的主要义务。因此，在按揭贷款不成功的情况下，买受人的主要义务应是积极支付剩余房款以履行合同。本案中，双方在签订合同时约定按揭贷款购买房屋，属于双方真实意思表示，而向某个银行按揭贷款，系出卖人主动寻找银行并追求合同完全履行的方式，属于有利于买受方的约定和意向。在双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》中，没有约定如贷款不成买受人应限期交纳余款并承担违约责任，显然也对买受人有利。在向某银行按揭贷款未遂后，双方并未对余款支付问题如何处理进一步商议，也均未对合同提出解除，证明双方仍在继续履行合同。在2020年2月10日出卖人告知买受人另行办理按揭贷款以后，合同仍具有继续履行的条件，买受人应当配合继续履行合同。但是付某某并未积极履行合同，且也未提供证据证明如在四川某农村商业银行股份有限公司办理贷款则有可能损害付某某利益。因此，付某某要求解除合同的请求不符合法律规定。对付某某认为变更贷款机构是对合同实质性条款变更的理由，本院不予支持。

　　小 结

　　民以食为天，家以居为先，住房问题，一直是普通民众最为关切的问题。商品房预售作为房屋买卖中最主要的方式，在促进房地产业市场繁荣发展的同时，也给社会带来了诸多问题。为了规范商品房预售制度，司法实践中形成了一些可供参考的裁判规则：

　　一是买受人未在商品房预售合同约定的期限内行使解除权，但期限届满后直至买方平再次发出解除通知甚至提起诉讼，出卖人仍不能依约交付房屋，买受人主张解除合同的，法院应当支持。

　　二是买卖双方虽未签订商品房预售合同，但有证据证明双方基于真实意思表示对预售商品房的基本情况、价款等内容达成一致的，视为双方形成商品房预售合同关系。

　　三是出卖人交付的商品房实质上并不满足约定的交付标准或强制性的法定交付标准，商品房买受人已经受领并实际占有使用房屋的，出卖人不承担违约责任。

　　四是在《入住结算确认单》上签字确认并非交付房屋的前置条件，买受人拒绝在《入住结算确认单》签字确认的，不能免除出卖人交房的义务。

　　五是在商品房预售合同中约定的办理按揭贷款的银行发生变更，且没有证据证明损害买受人利益的，应当认定为能够继续履行合同，不属于对合同实质性条款的变更。

　　来源：中国司法案例研究中心、判例研究