【你应该知道的法律】最高法裁判观点:土地出让合同约定的日千分之一违约金,人民法院不宜依职权作出相应调整

  《出让合同》、《开发补偿协议》的土地出让收入(政府收益、开发补偿费)产生的违约金计算标准虽然参照国务院规范性文件、部门规范性文件设置日1‰的违约金标准,但土地受让方在签署合同时对土地出让收入的违约金标准是清楚的,系合同双方合意约定,意思表示一致,未违反强制性法律规定,对合同双方均具约束力,不应酌减。


土地出让合同违约金


  (2022)最高法民再205号

  裁判要旨


  土地出让合同违约金标准的规定,系针对国有土地交易市场做出的政策性规定,其目的不仅在于弥补损失,更在于通过发挥违约金的惩罚性功能加强土地市场调控,提高土地利用效率,保证国家及时取得土地收益并投入国家建设。故上述规定体现在土地出让合同中,不属于双方能够任意协商达成的条款,在不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下,原则上不宜以私法判决的方式否定其效力,亦不宜依职权作出相应调整。




  本院认为,本案再审的争议焦点为:《变更协议》约定的日千分之一违约金是否应予调整。

  第一,龙泉驿区规划局与承基公司作为甲、乙双方签订的《变更协议》,系对《国有土地使用权出让合同》(龙国土〔2000〕出让合同第0190号)进行的补充和调整,《变更协议》中关于“如果乙方不能按期支付土地出让价款的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的1‰向甲方缴纳滞纳金”的约定,属双方当事人真实意思表示,未违反法律规定,且承基公司对此也并未提出异议,因此对合同双方均具有约束力,双方均应遵照执行。

  第二,承基公司逾期未缴清土地出让金的行为构成违约。根据《变更协议》约定,承基公司应按照补缴土地出让价款29260834元,该款项分别于2018年5月30日前缴纳5852167元,2018年7月30日前缴纳8778250元,2018年9月30日前缴纳14630417元。承基公司在《变更协议》签订后未按照协议约定时间缴纳土地出让价款,龙泉驿区规划局先后六次向承基公司发出六份《成都市龙泉驿区国土资源局关于催缴土地出让价款的通知》。2018年9月28日,承基公司向龙泉驿区规划局发出《关于延期缴纳土地增容费的申请》,2019年3月26日,承基公司向龙泉驿区规划局发出《君悦中央一期土地增容费展期申请与缴款计划》,说明承基公司知道其行为已构成违约,因自身资金流转问题申请对其应补缴款项进行延期缴纳。除龙泉驿区规划局在原审中自认承基公司曾于2018年9月30日向其支付5000000元土地出让价款外,承基公司未缴纳剩余土地出让金,已构成违约。

  第三,本案违约金所涉欠款既是地方财政收入来源,也是龙泉驿区规划局贯彻中央行政机关的行政意志,事关公共利益,人民法院应当谨慎调整行使违约金的裁量权。虽然《合同法》第一百一十四条规定,违约金过分高于损失的,当事人可以请求调整,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张违约金过高时,人民法院应以实际损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚信原则予以衡量,但是土地使用权出让合同带有一定的行政因素,相较于普通的民事合同具有其特殊性。况且,违约金兼具损失填补功能和惩罚功能,是否调整违约金还应考量具体合同类型及对方当事人的履行情况。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)第七条及《国有土地使用权出让收支管理办法》第三十四条均明确规定,在国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的,应当按日加收违约金额1‰的违约金。上述规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定,系针对国有土地交易市场做出的政策性规定,其目的不仅在于弥补损失,更在于通过发挥违约金的惩罚性功能加强土地市场调控,提高土地利用效率,保证国家及时取得土地收益并投入国家建设。故上述规定体现在土地出让合同中,不属于双方能够任意协商达成的条款,在不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下,原则上不宜以私法判决的方式否定其效力,亦不宜依职权作出相应调整。本案中,承基公司作为房地产公司在签订《变更协议》时应对协议内容有明确清晰的认知,一旦签署,对双方均具有约束力,同时龙泉驿区规划局已依约完成了合同约定的土地出让义务。因此,对《变更协议》中违约金条款的约定,除非有充足且正当理由,一般不应予以调整。

  第四,承基公司主张调减违约金的事由不能成立。其一,承基公司主张龙泉驿区规划局未在《出让合同》中约定容积率、未及时通知承基公司补缴土地出让金且长时间未确定补缴土地出让金数额等行为造成承基公司损失的调减违约金事由,均发生在其与龙泉驿区规划局签订《变更协议》前,不构成对《变更协议》约定违约金进行调整的正当理由。况且,承基公司亦未对《变更协议》的效力提出撤销或确认其无效等主张。其二,承基公司主张因龙泉驿区规划局内部管控致使承基公司可销售的房产及车位无法变现筹集资金的事由,缺乏证据证明,亦不能成立。

  综上所述,承基公司主张调减违约金事由不能成立,龙泉驿区规划局不存在违约,其主张按照每日1‰支付违约金的请求,符合国家相关规定及双方合同约定,依法应予支持。原判决认定事实正确,但适用法律有误,依法应予改判。


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