山东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要(鲁高法〔2011〕297号)关于房地产纠纷案件/农村土地承包纠纷案件

  山东省高级人民法院《2011年全省民事审判工作会议纪要》(鲁高法〔2011〕297号,2011年12月2日印发)


房地产纠纷,农村土地承包纠纷



  全省各中级人民法院、济南铁路运输中级法院、青岛海事法院、山东法官培训学院、本院各部门:

  2011年8月31日至9月1日,全省民事审判工作会议在济南召开。各中院分管民事审判工作的副院长、与省法院民一庭审判业务对口的民庭庭长,省法院民事审判工作基层联系点法院院长以及济南军区军事法院的负责同志参加了会议。省法院院长周玉华发表了重要讲话,省法院副院长刘爱卿出席会议并讲话。这次会议是在我国社会主义市场经济制度确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的。会议传达贯彻了全国民事审判工作会议精神、第二十三次全省法院工作会议精神,对加强今后一个时期全省民事审判工作进行了全面安排和部署,明确提出在新形势下,要牢固树立社会主义法治理念,更好地落实“为大局服务、为人民司法”工作主题,更加充分发挥民事审判职能作用,为全面实施“十二五”规划、全面建设小康社会提供有力的司法保障。与会人员经过认真讨论,就当前民事审判工作中存在的一些疑难问题和民事法律政策的适用问题达成了基本共识。现就有关问题纪要如下,供全省各级人民法院参考。


  二、关于房地产纠纷案件

  会议认为,近年来,为稳定房地产市场,保障房地产业的健康发展,我国加强了对房地产市场的宏观调控,先后采取了紧缩银根、提高商品房首付比例、限制按揭贷款和控制购房数量等调控政策。这是党和国家应对国际金融危机的影响,促进经济平稳较快发展的重大战略决策,也是人民法院房地产纠纷案件审判工作面临的全局大局。全省各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义,准确把握宏观经济形势发生的客观变化,在法律和国家政策规定的框架内,妥善审理好各类房地产案件,为国家宏观调控政策的实施提供司法保障。会议认为,对国家房地产宏观调控政策实施中发生的房地产纠纷,要依法受理、妥善处理,对目前部分法院采取的因房地产宏观调控政策实施引发的房地产纠纷案件不受理、受理后不审理等做法要认真纠正,防止矛盾激化;对于因国家信贷政策变化导致买受人丧失履约能力、因限购措施导致合同无法履行的情形,应依据合同法的规定和合同的约定,依法变更或者解除合同,并根据案件的具体情况,辅之以返还原物、折价补偿和赔偿损失等,切实保护当事人合法权益;对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认“小产权房”买卖合同无效,并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。在国际金融危机影响尚未完全消退、房地产市场宏观调控不断强化的背景下,应当准确把握宏观经济形势对房地产市场的客观变化,依法保护守法履约行为,制裁违约行为,保护消费者合法权益;依法规制房地产开发行为,制裁哄抬房价、捂盘惜售、欺诈消费者等违法行为。要充分发挥人民法院权利保障和纠纷终结的审判职能作用,注重运用原则性与灵活性相结合、社会效果与法律效果相结合、调解与判决相结合的方法,妥善化解房地产市场中发生的矛盾纠纷,促进房地产市场健康持续发展。要加强对当前形势下房地产纠纷案件审判工作中新情况、新问题的调查研究,密切关切国内外经济形势的发展变化对房地产业的影响以及可能引发的纠纷案件,及时提出应对的司法对策。

  (一)关于以协议方式签订的土地使用权出让合同的效力问题依据《城市房地产管理法》第12条的规定,土地使用权出让,可以采取拍卖、招标的方式,也可以采取双方协议的方式。根据这一规定,协议是土地使用权出让的一种法定方式。2002年7月1日,国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第11条规定,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖、挂牌等公开的方式出让,禁止以协议方式出让经营性用地。《物权法》第137条第2款也作了相似的规定。国土资源部的规定属于国家政策的范畴。根据上述规定,结合最高人民法院有关会议精神,2002年7月1日之后,凡是以协议方式签订的经营性建设用地使用权出让合同应依法认定为无效,但7月1日之前已经政府有关部门前置审批或者签订土地使用权出让合同的除外。


  (二)关于集体土地以租代征合同的效力问题所谓以租代征,是指土地使用者与农村集体经济组织直接签订土地租赁合同,以承租的方式占有使用农村集体土地进行开发建设。以租代征是名为租赁,实为征收的违法行为,违反了我国土地管理法的强制性规定,除符合《土地管理法》第63条规定的情形外,应依法认定土地租赁合同无效


  (三)未取得不动产权属证书的房屋买卖合同的效力问题《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范,而非效力性规范,未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定,应依法认定有效,如果第三人主张房屋所有权导致房屋买卖合同不能履行的,出卖人应当承担权利瑕疵担保责任。


  (四)关于因信贷政策变化导致商品房买卖合同不能履行的处理问题国家为遏制房地产价格的过快上涨,先后采取一系列宏观调控政策,其中以提高商品房款首付比例和贷款利率为主要内容的信贷政策的变化对商品房买卖合同的履行影响比较大。对于买受人以按揭贷款方式支付购房款的商品房买卖合同履行中,如买受人有证据举证证明确因信贷政策的变化而不能办理合同约定的按揭贷款,且双方对付款方式无法协商变更,而请求解除商品房买卖合同的,可予以支持。但合同有明确约定的除外。


  (五)关于因限购政策导致商品房买卖不能发生物权效力的处理问题为控制房地产价格的过快上涨,许多地方人民政府根据2010年4月17日国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)的规定,出台了相应的限购政策,对购房人购买房屋的套数进行限制,因此,在审理商品房买卖合同纠纷案件中应当注意对限购政策的适用。商品房买卖合同签订后,对于房屋买受人有证据证明确因限购政策的实施无法办理房屋所有权变更登记的,而请求与出卖人解除合同的,可予以支持,但合同有明确约定的除外。地方人民政府没有出台相应限购政策的,房屋买受人不得以限购政策的实施为由请求解除合同。


  (六)关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题依据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。根据上述规定,验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件,但对验收合格的标准,司法实践中认识不尽相同。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定,房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请,由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收,因此,商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为,房屋的验收合格,除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外,还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要,因此,出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。


  (七)未取得商品房预售许可证明的商品房认购书的效力问题依据城市房地产管理法和最高人民法院相关司法解释的规定,出卖人预售商品房必须取得商品房预售许可证明,未取得预售许可证明的商品房买卖合同应依法认定为无效。商品房认购书是一种预约合同,是双方当事人为将来签订作为本约合同的商品房买卖合同所作出的一种承诺,并非正式的商品房预售行为。由于商品房认购书并非商品房买卖合同,故出卖人未取得商品房预售许可证明,不影响商品房认购书的法律效力。但依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定,如商品房认购书已经具备了商品房买卖合同的实质性内容,此种情形下,商品房认购书不应当认定为预约合同,而是商品房买卖合同,出卖人未取得预售许可证明的,该商品房认购书应依法认定无效。


  (八)关于商品房买卖合同解除后的损失赔偿问题依据《合同法》第97、113条的规定,合同解除后,当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。商品房买卖合同因一方违约被解除的,守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失,损失的范围包括积极损失和可得利益损失。如因出卖人的原因导致合同解除的,买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。


  (九)关于出租人出租抵押房屋合同的效力认定问题在房屋上设定抵押权后,能否进行出租,我国现行法律、行政法规没有明确规定,一般认为,房屋被抵押后,抵押权实现之前,出租人将抵押房屋租赁给承租人使用不违反法律、行政法规的强制性规定,且不影响房屋的正常使用,完全可以实现签订租赁合同的目的,应当认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同是有效的,但出租人负有对租赁物的权利瑕疵担保义务,如出租人未履行该义务,承租人有权行使合同解除权,并要求出租人承担违约责任


  (十)关于房屋买卖中“黑白合同”的认定问题房地产交易中,有些当事人为规避国家税收法律和税收监管,出卖人和买受人通常签订两份价格不同的买卖合同,其中用一份价格较低的合同到有关行政主管部门备案,另一份价格较高的合同为真实的交易价格并实际履行的合同。出卖人与买受人签订两份价格不一致的房屋买卖合同,应以双方实际履行的合同确定各自的权利义务。


  (十一)关于以房抵债合同的效力问题在房地产开发或者建设工程施工中,由于无力支付开发费用或者工程价款,开发商以已经建成或者在建的房屋抵偿所欠的债务。以房抵债的协议既是当事人之间履行债务的一种方式,也是双方就如何履行原债务达成的新协议,只要该协议不具有《合同法》第52条规定的无效合同的情形,应依法认定有效,双方应诚信履行协议。抵债的房屋是否办理所有权变更手续不影响以房抵债协议的效力。


  四、关于农村土地承包纠纷案件


  会议认为,农村土地问题是事关广大农民社会保障、农村社会稳定、农业经济发展的重大问题。近年来,党和国家站在全局的高度陆续出台了一系列加大农业投入、扩大农村内需、促进农民增收的政策措施,调动了广大农民群众发展农业生产的积极性,农村经济出现了持续向好的发展形势。稳定和完善土地承包关系是党的农村政策的基石,是保障农民权益、促进农业发展和保持农村稳定的制度基础。农村土地承包经营权等土地权利是广大农民安身立命的根基,关系到广大农民的生存权和发展权等基本人权,也关系到我国政权的稳固。保护和稳定农民的土地承包经营权是保障农民安居乐业、维护农村社会稳定和促进农业经济发展的关键。因此,全省各级人民法院一定要站在政治和全局的高度,深刻认识当前形势下妥善化解农村土地承包纠纷的重要意义,牢固树立为大局服务,为人民司法的意识,充分发挥好人民法院权利确认、公权制约和纠纷终结的职能作用,认真做好农村土地承包纠纷案件的审判工作,确保党和国家有关“三农”政策措施的正确落实,切实维护广大农民最现实、最直接的土地权益。在审理农村土地承包纠纷案件中,要特别注意的是,农民依法享有长期而稳定的土地承包经营权,法定承包期内,任何组织和个人不得干预农民的生产经营自主权,不得违法调整和收回承包地,不得违背农民意愿强行流转承包地,不得非法侵占农民承包地。


  (一)关于以其他方式承包取得的土地承包经营权的性质和法律适用问题依据物权法和农村土地承包法的规定,农村土地承包有家庭承包和其他方式承包两种情形,两种承包方式均可以创设用益物权,即土地承包经营权。家庭承包方式取得的土地承包经营权自土地承包合同生效时设立,无需进行登记。对于以其他方式承包农村土地取得的土地承包经营权,不涉及集体经济组织成员的资格问题,其土地承包合同不具有创设物权的效力,而是属于一般的债权合同,承包人的承包经营权遭受侵害的,承包人只能基于合同行使债权请求权主张权利,发包人收回承包地的,视为解除土地承包合同的行为。依据《农村土地承包法》第49条的规定,以其他方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权的,该权利具有物权性质,因此,以其他方式承包取得的土地承包经营权未经依法登记不发生物权效力。


  (二)关于村民小组是否具有诉讼主体资格的问题依据《物权法》第60条、《土地管理法》第10条、《农村土地承包法》第12条的规定,土地分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。换言之,农村集体土地由村内的村民小组管理的,可以由村民小组作为土地承包合同的发包方,因履行土地承包合同或者行使土地承包经营权发生纠纷的,村民小组可以作为诉讼当事人参加诉讼。


  (三)关于集体经济组织在土地延包或者依法调整承包地重新发包后,丧失承包地的农户请求返还的处理问题依据物权法、农村土地承包法的规定,以家庭承包方式取得的土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。承包地在土地二轮承包或者被集体经济组织依法调整、收回后重新发包给本集体经济组织内部的其他承包农户,并签订土地承包合同的,应当依法认定承包农户合法取得相应承包地的土地承包经营权。原承包人要求返还原承包地发生的纠纷,属于最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第1条规定的土地承包经营权取得纠纷,此类纠纷不属于人民法院民事案件的受理范围,告知当事人向有关行政主管部门申请解决


  (四)关于发包方违法侵占、收回、调整家庭承包地的情形下,承包方请求返还承包地是否适用诉讼时效的问题以家庭承包方式取得的土地承包经营权存续期间,发生发包方违法侵占、收回、调整承包方承包地的情形下,承包方请求发包方返还违法侵占、收回、调整承包地的请求权,是基于物权发生的返还原物请求权,此种请求权属于物权请求权的范畴,不受诉讼时效的限制,承包方请求返还承包地的,应当予以支持。


  (五)关于土地承包经营权流转合同的效力问题土地承包经营权的流转是指具有物权属性的土地承包经营权的转包、出租、转让、互换、入股和抵押,而以其他方式承包农村土地,未经依法登记取得土地承包经营权所发生的流转,属于合同权利义务的转让。依据《农村土地承包法》第37条和最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第13条的规定,土地承包经营权以转让方式流转的,应经发包方同意。承包人未经发包方同意,采取转让方式流转其土地承包经营权的,转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。根据上述规定,结合《农村土地承包法》第41条的规定,发包方不同意转让土地承包经营权的法定理由是承包方不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源。换言之,只要承包方有稳定的非农职业或者稳定的收入来源,发包人无法定理由不同意或者拖延表态,都不影响土地承包经营权转让合同的效力。农村土地承包法规定的“经发包方同意”,应理解为明示同意。土地承包经营权采取出租、转包方式流转的,土地承包经营权未发生转移,承包地被征收的,享有土地补偿权利的主体仍是土地承包经营权人,而非承租人或者接受转包的承包方。


  (六)承包人未按承包合同约定种植特定农作物的,发包方是否有权请求解除合同的问题为了发展地方经济,形成规模化种植效益,有的承包合同中约定承包方只能种植某种农作物,否则发包方有权解除承包合同。由于该约定限制了承包方的经营自主权,所以实践中对于如何认定该约定的效力存在争议。会议认为,不同承包经营方式的功能存在重大差异,因此对于上述约定的处理原则也应有所不同。家庭承包方式下签订的承包合同,土地承包经营权具有社会保障功能,承包方对于经营承包地具有自主权,因此,对于家庭方式承包签订的土地承包合同中,发包方以未按约定种植指定农作物为由请求解除合同的,不予支持;对于其他方式承包签订的土地承包合同中,发包方在合同中约定承包方未种植指定农作物时享有解除权的约定有效,发包方以此请求解除承包合同的,原则上应予支持。


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