律师细说土地、不动产的法律关系，何为“有效”的房产证?

　　房屋建设在这片土地上，房子就一定是你的吗?你了解房屋所有权与土地使用权吗?下面律师来详细说一下土地、不动产的法律关系，以及何为“有效”的房产证?

　　我国的房地产权结构特点是房屋所有权与土地使用权相结合，房屋所有权人不是房屋所占土地的土地所有权人，而是该土地的使用权人。

　　建设部1990年颁布的《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第3条及建设部1997年颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第6条皆规定了房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则。

　　这一原则必然要求房地产交易中建立房屋与土地使用权一同处分的原则。《城市房地产管理法》第11条确立了这一原则∶“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

　　这种产权结构的规定对于购房者来说，意味着订立合同前，开发商作为房屋所有权人必须同时是房屋所占土地的使用权人，否则就不能取得有效的房屋产权证件。房地产开发商向国家缴纳土地使用权出让金取得该幅土地使用权，并不意味着便可永久享有该权利。

　　根据《城市房地产管理法》的规定，除了必须在规定使用期最高年限内使用，还须在出让合同约定的动工开发期满二年内动工开发，否则会被无偿收回土地使用权，导致商品房买卖合同不能履行。

　　即使是属于不可抗力(即不能预见、不能避免并不可克服的客观情况)或政府及有关部门的行为等造成动工开发迟延，也已经给购买预售商品房的消费者造成了难以弥补的损失。

　　农村集体土地房地产开发经营中也存在上述问题，如北京郊区或郊县有的开发商直接开发集体土地进行非法交易，虽然房屋价格较低，但因为开发商不向国家缴纳土地出让金而不能办理房屋产权证，最终受损的还是消费者。

　　联建房地产(即一方提供土地，另一方提供资金双方共同开发建设)也有同样的情况，这样使购房者仅能占有使用所购房而无法取得房屋产权证保障的房屋所有权。

　　因此，有效的房产证，其房屋的所有权与土地使用权必须是一致的。