案例说法:商品房成危改项目,可要求退房退款吗?

  带着美好的希冀去买房,没成想买的房子成了危改项目购房者能要求退房退款吗?下面案例判决结果很意外,看过后,希望大家可以以此为戒!


退房退款


  【案例】

  2009年7月,李先生与某房地产公司签订《商品房预售合同》,李先生购买该公司开发的房屋,房屋面积80平方米,总金额30多万元。合同还约定首付款10万元,其余20多万元贷款支付;出卖人应当在2009年10月底依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书、商品房住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付买受人使用;出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

  签订合同后,李先生按期支付了首付款。在办理贷款时,因该房地产公司预售房屋手续不全,银行不予办理按揭贷款,所以李先生一直未交纳剩余20万元房款。

  2010年4月,李先生领取房屋钥匙,住进了房屋,但产权证一直没能办理。

  原来,李先生买房的房地产项目属于危改项目,项目建设的房屋部分用于拆迁安置,部分用于对外销售。但建设项目及销售手续不全,也没有商品房预售许可证,房地产公司边建设边办理手续,先后办理了《北京市建设工程开工审查表》《建设工程规划许可证》《国有土地使用权证》等,后来因为政府规范并严格管理房地产开发市场,后续的各项手续无法办理,也就没有办理竣工验收手续。

  2017年,该房地产公司起诉李先生,要求确认《商品房预售合同》无效,李先生返还房屋。理由是:李先生入住房屋多年,未交纳剩余房款。关于房产证办理问题,房地产公司最初认为房屋可以办理产权证,经过努力还是没有办下来,并非故意拖着不办。关于按揭贷款,2009年,房地产公司与银行协商好办理按揭贷款,到2010年下半年办理按揭贷款时,银行说国家有政策变化,不能贷款了,该因素非其能左右,因此责任不在房地产公司。

  李先生不同意合同无效解除合同,理由有:双方在合同中约定,某房地产公司承诺在其入住房屋后90日内办理房产证,现在房地产公司未履行合同义务,却诉请合同无效、返还房屋,有违诚实信用原则;房地产公司承诺为其办理银行按揭贷款,但因房地产公司手续不全的原因导致无法办理,因此剩余房款未交纳,责任不在个人。房地产公司曾承诺涉案房屋所在小区均为大产权房,2014年年底前办理房产证,但至今未履行。房地产公司已经取得商品房所在项目的《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》等,表明其对土地及地上物有处分权。涉案房屋已交付李先生使用多年,是否具有商品房预售许可证不是为买房人设定的义务,因此合同有效应当继续履行。

  双方的说法都有一定道理。从李先生的角度来说,当初开发商允诺可以办证,并且自己按照约定交了首付款。未交纳后续房款是因为贷款办不了,不是故意不交。居住了这么多年,现在退房觉得冤。开发商认为自己也有理,当初市场环境宽松,边建设边办手续,且有的楼栋已经办完了,并非故意不办,业主占着房子,后续房款收不上来,手续也办不了,只能退房解决

  这个案件的争议焦点是,李先生与该房地产公司签订的《商品房预售合同》是不是合法有效,能不能继续履行下去。

  一审法院审理认为,出卖人未取得商品房预售许可证,与买受人订立的《商品房预售合同》违反了法律、法规的强制性规定,应属无效。合同无效后,因合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。房地产公司主张返还房屋,理由正当,法院予以支持。

  经法院释明,李先生未在一审中提出反诉,故其就合同无效后果的处理可以另行解决。因此,一审法院判决:1.确认房地产公司与李先生签订的《商品房预售合同》无效;2.李先生于判决生效之日起30日内将所购房屋返还给房地产公司。

  判决后,李先生提出上诉,认为自己购房居住多年,现在判决合同无效、返还房屋,有失公正。

  二审法院经审理认为,涉案房屋所在土地虽然办理了《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》,涉案建筑工程也办理了建设工程开工审批及《建设工程规划许可证》等手续,但涉案建筑工程没有办理竣工验收手续。涉案工程系先开工后立项并补办相关手续,没有严格按照相关规定的程序办理。房地产公司亦没有取得相应的预售许可。房地产公司与李先生签订的《商品房预售合同》违反了法律的效力性强制性规定,应属无效。一审法院依法确认上述合同无效,并无不当,二审予以维持。

  关于合同无效后是否应当立即返还房屋的问题,李先生在诉讼中始终坚持合同有效,且在一审诉讼中坚持不就赔偿损失提起反诉。如在本案中一并处理房屋返还问题,势必造成其负有先腾退房屋的义务,而房地产公司能否在房款退还后及时赔偿其损失,也关系到对李先生的居住利益这一基本生存权利的保护。鉴于李先生购买并已入住使用涉案房屋多年,故涉案房屋的返还与合同无效后其他后果一并处理为宜,暂不支持房地产公司返还房屋的请求。因此,二审判决维持了一审关于合同无效的判项,驳回了一审法院关于返还房屋的判项。

       【法律问题】

  (一)房屋预售合同为什么被法院确认无效?

  合同无效是指合同虽然已经成立,但因严重欠缺有效要件,法律否定其效力。无效的合同自始无效,就是说从订立之初就没有法律拘束力。已经履行或部分履行的,应当通过返还财产、赔偿损失等方式,使当事人的财产状况恢复到合同订立前的状态。

  《合同法》第五十二条规定了合同无效的几种情形:欺诈、胁迫损害国家利益;恶意串通损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益以及违反法律、行政法规的强制性规定。上述规定的条件有一条符合,那么合同就是无效的。

  本案中,影响《商品房预售合同》效力的属于上述规定的最后一项,即合同违反了法律、行政法规的强制性规定。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,"出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。

  可见,最高人民法院司法解释对此问题明确了意见。具体到本案,法院认为涉案房屋所在土地虽然办理了《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》手续,但涉案房屋的《建设工程施工许可证》《房屋预售许可证》均仍未办理,在此情况下,法院依法确认涉案合同无效。

  (二)关于合同无效的后果问题

  如前文所述,无效的合同自始无效。《合同法》第五十八条规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  因此,本案中,虽然二审法院基于李先生未提反诉,认为房屋的返还应当与损害赔偿一并处理为宜,判决暂不腾房,但该处理结果只是暂时性、权宜性的。

  (三)关于合同无效的损失赔偿问题

  合同无效后,因合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。具体到这个案件,尽管法院没有处理房屋返还及损失赔偿问题,但是合同无效后终究要面临确定责任、相互返还财产、赔偿损失的问题。本案房地产公司当然应承担合同无效的最主要责任,但李先生在购房时没有注意到房地产公司手续不全或者注意到了却贪图便宜购房,这些都是考量李先生责任的因素。

  如果您遇到房产纠纷,不知道该如何维权,一定要找律师咨询,否则最后权益受损的还是自己!


Industry information

行业资讯

自助咨询

快速反馈

最快一分钟反馈

案情分类:

关于我们

北京两高律师事务所-胡国庆房产律师团队,专业解决房产纠纷房屋买卖合同纠纷开发商延期交房业主维权开发商跑路开发商破产售后包租开发商虚假宣传等一切事务,律所拥有包括高级合伙人在内的500余名专业人士,在北京、上海、深圳等多个城市设立分所,业务遍布各大城市。

联系我们

  • 地址: 北京市朝阳区朝阳门外南大街十号兆泰国际中心A座
  • 电话: 400-9622-660
{SITE_NAME}

扫描二维码

添加我们官方微信

马上进行法律咨询

cache
Processed in 0.006831 Second.