房屋买卖中"定金罚则"的具体适用

　　签订房屋买卖认购书、房屋买卖意向书时，开发商往往会让购房者交纳一定数额的定金、订金、意向金、申请金等，可别小看“定金”和"订金"这一字之差，在法律上，它们的意义完全不同。

　　《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。这就是法律上所谓的“定金罚则”。

       关于定金罚则的具体适用，法律规定了以下几个具体要求。

　　一、定金要以书面合同形式约定

　　书面中只有写成“定金”二字，才可以适用定金罚则。如果写成“订金”,或者其他意向金、申购金等表述，都属于预付款，只存在是否返还的问题，而不适用双倍返还的定金罚则。

　　二、定金合同属于实践合同

　　《民法典》第五百八十六条第一款规定，定金合同自实际交付定金时成立。也就是说，如果双方仅签订了定金合同而未实际交付定金，那么定金合同实际上并没有成立，在发生违约情形时当事人不得主张适用定金罚则。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额，主张适用定金罚则时，以实际交付数额为准，而不是约定数额。