商品房的概念、分类和特征

　　什么是商品房?常见的商品房有哪些分类?商品房存在哪些特征?

　　【什么是商品房?】

　　目前，在《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等规范性文件中，都使用了“商品房”的表述，但都没给出具体定义。而社会大众认为，商品房就是能买卖的房屋，站在市场交易角度，这样理解没问题，但只看到了商品、没看到房。可见，目前广泛使用的“商品房”,并非严格意义上的法律用语，很容易造成概念混乱，并导致争议解决时基础不一致。那么，商品房的准确定义又是什么呢?

　　从法律角度而言，商品房，是指具有经营资格的房地产开发企业，通过出让方式取得国有土地使用权后开发建造，进行市场化销售或出租等经营的住宅、商业用房等建筑物。基于此，房地产开发企业开发房地产项目，需申请通过审批后，方能获得市场经营主体资格。开发建设房屋的目的是向社会大众出售并获取利润。商品房作为一种商品，除受限购、限贷等政策调控外，可在市场上自由交易，产权人享有最为完整的所有权。

　　【商品房的分类】

　　商品房最基本的分类是期房和现房，标准是根据房屋是否建设完成、通过规划验收。期房是指房屋尚在建设过程中、未完成规划验收的房屋。现房是已竣工并经规划验收合格的房屋。由此，目前商品房买卖合同分为商品房预售合同、商品房现房销售合同。此外，根据用途划分，商品房还有普通商品住宅、公寓、别墅、商铺等种类。各种类之下还有细致划分，政策限制也不同，购买房屋时需要特别注意。

　　【商品房的特征】

　　(1)出卖人须有开发资格。房地产开发企业必须具备相应法定条件，获得房地产开发资格;

　　(2)土地来源须为出让。国有土地使用权系以出让方式取得，交纳土地出让金;

　　(3)上市交易一般不受限制。除部分地区部分时间内的限价措施外，可以自由上市销售，一般以预售为主，也有部分现房销售，通称为“一手房”;

　　(4)销售对象一般不受限。除受各省市或地方政府限购、限贷等市场调控政策规制外，社会大众可自由购房、不受限制。