《商品房买卖合同司法解释》案例解析:开发商预售的房屋都是商品房吗?

  业主开发商签订商品房预售合同购买的经济适用房,是否属于法律意义上的商品房?遇到法律争议时,能不能按照最高人民法院《商品房买卖合同司法解释解决?这可能是很多业主买房时容易忽视的问题。但是,在合同履行中出现争议或诉讼时,就需要考虑如何选择维护权利的路径。

       如果双方理解不一致导致目标不对、方向选错了,浪费时间还损失诉讼费,"赔了夫人又折兵”。这不,老王就遇到这样一档子烦心事。


预售商品房


  【案情回顾】

  2014年,老王与开发商签订《北京市商品房预售合同(经济适用住房)》,购买了一套经济适用房,90平方米,40万元,房子按期入住。

  但最近一年多,老王总听不同邻居念叨:“开发商答应在2017年6月办完‘大证’的,都两年多了一直没办下来,咱们房子‘小证’也办不了,他应该赔偿。”这也正是老王的想法。为此,老王和几个邻居一起多次去物业询问,每次答复都是开发商现在确实办不了大证,具体时间也定不了,责任在政府,不会赔偿。

  老王很生气,办不了证还有理了?我这房子想卖卖不了,万一房价跌了怎么办?不赔钱没道理啊。

  老王又听人说,有业主委托律师说有个法律可以要违约金。于是,老王就跟着其他业主一起提起了诉讼。

  老王起诉称:开发商逾期办大证,虽合同中未约定违约责任,但根据原《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定,请求:1.开发商支付违约金,标准是按已付购房款总额,参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息;2.开发商承担诉讼费。

  开发商到庭答辩:不同意业主的全部诉讼请求,不能按照《商品房买卖合同司法解释》规定的标准支付违约金。一是合同没有约定逾期办小证的违约责任;二是司法解释规定承担违约责任的前提是开发商有责任,但大证不能办理的原因在于政府,其没有过错。

  开庭后,法官找老王和邻居谈话:“你们虽签订了商品房预售合同,但写明的是经济适用房。《商品房买卖合同司法解释》第一条规定,只有可上市交易的商品房才能适用解释,而商品房有特殊定义,经济适用房虽然可上市交易,但不是该司法解释规定的商品房,所以大家的诉讼请求不能得到支持。”

  面对老王等人一脸的疑惑和不解,法官又说:“大家签订预售合同,到售楼处签合同、办贷款,都改变不了经济适用房与商品房的本质不同,尤其是政策依据、价格、交易限制。但如果逾期办理大证确实给你们造成了损失,可起诉赔偿。只是建议等损失数额确定、收集齐证据再起诉,本案件可先撤诉,避免损失诉讼费和时间。”

  在法官的一番解释下,老王明白了自己法律依据找得不对,于是办理了撤诉手续。

  其他业主坚持继续诉讼的,最终全部被法院驳回。

  【法理分析】

  本案的争议焦点为经济适用房是否属于法律意义上的商品房。这需要根据《商品房买卖合同司法解释》的规定逐层分析。

  (一)《商品房买卖合同司法解释》的适用范围

  《商品房买卖合同司法解释》第一条规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”

  可见,该司法解释只适用于买卖商品房的合同。换句话说,是在合同法基础上,对商品房买卖合同产生争议的法律规则做了深入解释。而现实生活中的房屋多种多样,哪些能适用该司法解释?这就需要进一步分析什么是商品房。


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