售后返租开发商要承担哪些责任？

售后返租是开发商将卖给购房者的商铺房屋在一定期限内出租出去达到快速回笼资金的目的。这种方式看起来对购房者有好处，实则不然！那么，售后返租开发商要承担哪些责任呢？

（一）民事方面

开发商在售后返租模式下，首先需考虑违约风险。在返租商铺实际经营过程中，受到市场经济影响、政策变化、实际承租人履约情况等多种因素的影响，导致无法按照约定向购房者支付租金收益，将面临对全体购房者承担违约责任的风险。即便市场环境利好，能够从返租商铺的经营管理中获利，但由于售后返租约定的租赁期较长，租金约定明确且稳定，一旦周围商铺租金上涨过快，购房者势必会权衡履约和违约的成本大小。若违约损失小于实际租金收益，购房者很可能要求解除租赁合同另行寻租。由于产权式商铺购房者众多，一旦出现群体违约，将对公司资金及商场整体经营造成影响。

（二）行政方面

《商品房销售管理办法》明确禁止开发商就未竣工的房产开展售后返租，虽违反该规定并不会直接导致售后返租合同无效，但依据该规定可处以警告、责令限期改正、以及1万元以上3万元以下的罚款。国家工商行政管理总局、中国银行业监督管理委员会、国家广播电影电视总局、新闻出版总署《关于处置非法集资活动中加强广告审查和监管工作有关问题的通知》中，亦明确规定禁止发布含有房地产、产权式商铺的售后包租、返租销售活动内容的广告，开发商在对外宣传过程中很容易违反此项规定，面临承担相应行政处罚的风险。

（三）刑事方面

根据2011年施行的最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将以非法吸收公众存款罪定罪处罚。” 产权式商铺售后返租通常面向社会公众宣传销售，一旦被认定为非法吸收公众存款，则相关负责人和项目核心成员将被依法追究刑事责任，而售后返租的合同本身也可能会因违反法律而被判定为无效。