售后返租，房地产开发商违法吗？

　　更多情况下，开发商在操作“售后返租”的事情上，肯定胡提前评估法律风险，如何做到合理返租。所以，更多情况下，返租都是不违法的，但是在实际商铺返租中，给业主带来的法律风险确是太多了。

　　售后返租具体操作细节各异，其本质特性为该模式由“买卖”+“租赁”两对法律关系构成。

　　违法与违规的不同之处在于：违法将会导致合同无效，而违规通常只对开发商进行相应的行政处罚，对购房者来说没有什么影响。

　　无论如何，售后返租这种高风险的销售模式，在出售期房时是不被允许的，也是违规的。

　　如果碰到这种情况，房产律师建议业主向该地区的住建委投诉。

　　建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》中的第十一条规定：“房地产开发企业不得以售后返租、变相售后返租的模式来销售未完工商品房。”

　　住房和城乡建设部2006年也印发了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，其中也非常明确的指出，对于承诺售后返租或者是返本销售的情况，应当被严肃对待。

　　投资人与房地产开发商订立商品房买卖合同，以房产为标的与购房者签订《商品房买卖合同》，此时的商品房买卖合同关系与普通商品房买卖并无区别，不会在《商品房买卖合同》中提出售后返租的承诺，而是另行签订协议进行具体规定。

　　开发商将房屋出售于投资人后，自身与投资人签订《房屋租赁合同》或指令第三方经营管理公司与投资人签订《房屋租赁合同》、《房屋委托管理合同》，从而建立房屋租赁合同关系。依据合同规定，开发商或经营管理公司对房产进行统一管理，自负盈亏，需向投资人支付固定收益。

　　实践中开发商或第三方经营管理公司常与投资人签订《房屋委托管理合同》而非《房屋租赁合同》，此时的合同，虽然名义上为委托合同，但是合同性质应该根据合同的具体权利义务分配来确定。委托合同的特征为：受托人对标的管理行为的法律后果由委托人承担，而依据《民法典》第703条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”

　　若合同中约定出租人固定收取租金，无需对承租人的使用、收益行为承担相应后果，则该《房屋委托管理合同》应当认定为房屋租赁合同关系。

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