购商铺返租合法吗？

　　返租商铺购买咨询：准备购买一个返租类型的商铺，首付20万，向银行贷款31万元，并委托给第三方公司进行管理出租，按照每年8%收取租金，这样的商铺销售合法吗？

　　北京两高胡国庆律师团队解答：

　　《商品房销售管理办法》第四十五条第二款：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。

　　如果开发商以虚构的商业地产项目或以实际无法完成的项目为合同标的，以返本销售、售后包租等方式，实现非法吸收资金的目的，很可能构成非法吸收公众存款罪或诈骗罪。

　　1、《商品房销售管理办法》

　　第十一条第二款：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

　　第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　3、《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第二条第一款：实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：

　　（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；

　　4、《中华人民共和国刑法(2020修正) 》

　　第一百九十二条：以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处七年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

　　单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。

　　第二百二十四条：有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：

　　（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；

　　（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；

　　（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；

　　（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；

　　（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

　　进而导致消费者的合法权益受损，甚至血本无归。

　　作为消费者，在购买此类商铺时，尽量找个资深房产投资人，或者找个房产律师帮你分析预估一下，降低一下投资风险。