开发商的售房宣传资料是否属于合同约定?

  有很多购房者对于实际收到的房子不满意,主要是因为跟看到的开发商发布的宣传广告不一定,购房者认为,既然开发商可以如此宣传,那么给购房者的实际交房情况也应当属于宣传中的说法一致。事实上,很多时候开发商的宣传资料内容并没有在现实中实现,购房者能否以开发商虚假宣传进行维权?开发商宣传资料内容是否属于合同约定呢?


宣传资料


  【宣传资料中“具体确定”的信息构成合同内容】

  宣传资料内容是否构成合同内容这一问题,翻译成法律语言就是——宣传资料的内容是否构成要约,因为其一旦构成要约,相对人承诺就构成了合同的内容。通俗地说,就是要约人向特定人表示愿意订立合同,并附有合同主要内容(要约),相对人表示同意(承诺),此时,要约和承诺内容便构成了合同内容。

  那么,具体到商品房买卖合同当中,如何判断宣传资料的内容是否构成要约呢?司法解释为我们提供了指引。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:

  商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任

  围绕上述法条,购房者在购房过程中首先会拿到开放商给的宣传资料,这些宣传资料在整体上不属于合同的一部分,通常只是要约邀请。但是,如果这些宣传资料其中的一部分信息属于“具体确定”,比如出现具体的绿化率指标、公摊面积等,并且这部分信息对购房者决定是否购买房屋影响重大,即便签合同时未将这部分信息以明文的形式予以体现,其仍然能够构成合同的内容,相应地,购房者也可以就这些内容向开发商主张承担责任。

  然而,我们发现在某些案例中,由于商品房销售广告和宣传资料声明其关于房屋及相关设施的说明仅供宣传参考,买卖双方权利义务以最终订立的合同条款为准,法院据此认为此类说明不符合司法解释所要求的“具体确定”标准,判定其不构成合同内容。

  因此,为了避免购房者陷入空口无凭的窘境,还是建议将宣传资料中对自身购房影响重大的一部分信息以明文形式写入合同。


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