开发商虚假宣传赔偿,如何认定情节严重?

  我们为何要说“开发商虚假宣传情节严重的认定”问题,因为所谓情节严重,也就是开发商的宣传资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,这直接影响开发商是否需要赔偿,以及赔偿金额、赔偿比例的结果,下面北京两高律所胡国庆房产律师团队就跟大家说一下这个法律问题。


开发商虚假宣传赔偿,情节严重


  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

  承诺的内容必须对合同的订⽴以及房价的确定具有重⼤影响哪些广告内容会对合同订⽴及房屋价格有重大影响,不同购房者有不同认知。如有些购房者非常看重朝向和楼层,有些购房者则十分重视生态环境或某类配套设施。如果购房合同中未对该部分内容予以明确,则法院通常会根据质量、价格、地段等关键因素进行综合判断。

  因此开发商虚假宣传有关于装修、⼩区配套设施、房屋设计等方面的描绘和承诺,只有在满足前述条件的前提下才可能构成违约。

  开发商虚假宣传构成违约的,应当按照合同约定承担违约责任。如有合同违约金之约定,开发商应当支付购房者违约金;购房者有损失的,应当赔偿损失。

  商品房销售广告的内容如果没有记载入合同,对双方当事人没有合同约束力,但是如果具备了特定条件,即使没有记入合同,也视为合同内容,如果开发商违反的,就应当承担违约责任。

  由此可见,购房人在购买商品房时,应当保留好开发商对楼盘的相关宣传资料,包括开发商利用广播、电视、报纸、期刊、微信、微博等媒体所作的宣传资料、广告牌、样板房等。当发现所购房屋及配套设施等与开发商售楼时宣传不一致,确有证据构成虚假宣传的,购房人可以自知道开发商虚假宣传之日起一年内请求人民法院或仲裁机构撤销购房合同、退房并赔偿相应的损失。


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