商品房买卖合同纠纷存在“虚假宣传” 法院这样判

　　前言简介

　　开发商作为一种销售手段，经常采取各种手段来提高他们销售的房地产的质量.环境.宣传配套设施，在购房过程中，除了逾期交房外.一房多卖等情况，其中关于开发商的虚假宣传问题也是消费者关注的焦点。

　　对于虚假宣传，最高人民法院《关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房合同解释》）第三条明确规定了商品房销售广告的合同效力：“商品房销售广告和宣传材料是要约邀请。但是，如果卖方在商品房开发规划范围内对房屋及相关设施作出具体解释和承诺，并对商品房销售合同的订立和房价的确定产生重大影响，则应视为要约”。

　　商品房销售广告和宣传材料中的承诺和说明未包含在商品房销售合同中。在实践中，还需要满足以下四个条件：（1）广告涉及的内容应在商品房开发规划范围内（2）广告内容针对房屋及其相关设施（3）必须具体确定（4）承诺的内容必须对合同的订立和房价的确定产生重大影响。

　　本文结合商品房销售合同纠纷两个案例“虚假宣传”简单分析一下责任的认定和问题。

　　案例简介

　　(1)李先生诉开发商房屋买卖合同纠纷一案

　　案件事实:2011年10月29日，李先生与开发商签订《商品房买卖合同》，约定李先生购买开发的商品房。李先生买房时，房地产的平面效果图显示A1栋.A2号楼前面规划幼儿园，但购买后李先生发现该地块并非开发商所有，A1.A2号楼前面已经不能建幼儿园了。李先生要求开发商承担虚假宣传违约责任，随后向法院提起诉讼。

　　判决要旨:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房销售广告和宣传材料是要约邀请，但卖方在商品房开发规划范围内对房屋及相关设施作出具体解释和承诺，对商品房销售合同的订立和房价的确定有重大影响的，视为要约。即使商品房在商品房买卖合同中，说明书和承诺书也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告对现代广场的宣传平面效果图是A1.A2前面的计划是幼儿园，但是A1.A2号楼前面规划的幼儿园地块不是被告所有。目前，它不是被告所有的。A1.A2二楼前面的幼儿园已经不能建了。被告的平面效果图显示了社区的平面布局，具体明确，对双方订立预售合同和确定房价有重大影响，应视为要约。虽然平面效果图不附于双方签订的《广东省商品房买卖合同》，但也被视为合同内容之一，对双方均有约束力。被告将不使用自己的土地“规划”目前是幼儿园A1.A2号楼前不能成为幼儿园，被告的行为显然是虚假宣传，属于违约行为，应依法承担违约责任。