开发商没有预售许可，购房者如何投诉?

　　买房子时间大事儿，不懂法律知识，难免会遇到可大可小的经验盲区，最终给自己带来不必要的麻烦，比如签了商品房买卖合同，交了钱了，却得知开发商没有预售许可，这个时候作为购房者该如何维权?哪里投诉?

　　商品房预售许可证是证明开发商在该项目规划、工程、土地使用等方面已通过了政府的审批，并具备了将开发的商品房进入市场交易的资格，也就是说，如果开发商缺乏预售许可证，这类房产原则上是不得对外销售的，但是这种情况下，开发商却把房子卖给你了，你想一想，会不会有法律风险?

　　针对这个法律问题，北京两高律所胡国庆房产律师团队给大家普及一下相关的知识，避免类似纠纷的发生。

　　面对开发商未取得商品房预售许可证就与购房人签订商品房买卖合同，购房人应当如何维权?

　　【相关案例】

　　小A于2021年12月与某楼盘的开发商签订了认购协议书一份，认购协议书约定，小A在签署协议书当日支付首付款35万元，开发商则应当在2022年12月履行交房义务，并在交房后的90个工作日履行办理三证义务。

　　协议书签订后，小A依约定于当日支付了首付款35万元。到交房当日，开发商却告知小A暂时无法交房，此后开发商一直没有履行交房义务更没可能为小A办理房产的三证。后经小A从多方打听获悉，是因为该楼盘的开发商并没有取得房屋预售许可证，所以无法交房和办理房产三证。

　　法律问题:

　　小A能不能要求开发商退还自己已支付的房屋认购款?

　　小A除了要求退房款外，能否向开发商主张其他赔偿?

　　律师解析：

　　如果开发商确实是在未取得商品房预售许可证明的情况下就与小A签订了房屋认购协议书，且后续开发商也未能从行政部门取得预售许可证的，小A可以通过诉讼手段，向法院主张开发商与其签订的认购协议书因违反上述司法解释的规定无效。

　　《民法典》第一百五十七条之规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

　　所以，在认购协议书无效的情况下，开发商理应退还从小A处取得的35万元房屋认购款。

　　关于房款外的其他损失赔偿，《民法典》第一百五十七条的规定，开发商除返还已收购房款外，还应当向小A承担因过错所造成的相应损失的赔偿责任。

　　以上是关于购房者的维权事宜，除此之外，因为开发商未取得商品房预售许可证即开始出售房屋行为违背了诚信信用原则，也违反了相关的行政法律规定，小A也可向当地房地产主管部门进行投诉举报。

　　按照城市房地产管理法第六十八条“违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”

　　律师建议大家，在购房之前，一定要查看开发商的各种文件和手续是否完备，以确保自己购房产生争议。