如何维权开发商办理房产证逾期的问题？

　　通常，合同中关于委托开发商办理房地产证的条款是一项单独的委托协议，包括开发商办理产权证、缴纳相关税费的期限，以及未按照承诺办理的代理费和责任分工。如果您与开发商签订了房地产证书委托协议，但未能在规定时间内获得房地产证书，您应如何保护您的权利？

　　前不久某地某小区有类似案例：

　　2013年1月，市民王先生与房地产公司签订合同，购买了一套价值54万元的房子。根据协议，房地产公司应在2014年12月30日前交付房屋，并在交付之日起300天内为业主办理房地产证。因房地产公司原因未能按期办理房地产证的，房地产公司应当向业主支付每日已支付房屋款万分之零点三至万分之二的违约金。

　　2014年12月30日，房地产公司将房屋交付给王先生。然而，王先生直到2017年8月16日才获得房产证，因为开发商在建设社区时超出了建筑面积，没有按照计划建造足够的停车位。

　　由于证书逾期，沟通失败，王先生等业主向法院起诉房地产公司，业主获得不同金额的赔偿，其中单个业主获得的赔偿超过3万元。435名业主获得了400多万元的赔偿。

　　通过以上案例可以得出结论，在签订合同时，这种情况会有明确的责任划分，因此不难确定违约行为。大多数开发商使用国家工商行政管理局和建设部监管的合同。其中之一是关于产权登记的协议。逾期未办理房地产权属证明的，买受人可以要求退房或不要求退房，但可以约定违约责任。在约定本条款时，买受人可以与开发商约定已付房款的损失，如果开发商未按合同约定办理产权登记，买受人可以按照约定要求赔偿损失。

　　但有一件事需要补充：有时违约金协议不如不同意那么好

　　根据中国合同法的有关规定，约定的违约金只能根据约定的违约金金额向开发商索赔。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。

　　当房屋逾期交付且买方损失过大，需要增加违约金时，买方一般需要提供相关证据证明其损失。但是，根据我们处理的类似案例，买方通常无法证明他们有其他损失。这种损失只有在买方需要出售无房屋的房屋时才能反映出来，该房屋的销售价格与同一地段有房屋的同类房屋的销售价格之间的差额是其自身的损失。但是，这种损失证明仍然需要评估，操作非常麻烦。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如果买受人与开发商未就违约金达成一致，由于卖方的原因，如果买方未能在下列期限届满时取得房屋所有权证书，除非双方有特担违约责任……如果合同中没有约定违约金或损失金额难以确定，可以参照中国人民银行规定的金融机构按照已支付购房款总额计算逾期贷款利息。中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准约为9%。因此，有时最好不同意合同中约定的违约金太少。