开发商承诺的售后返租,千万不可信

  2013年住在南京的宋女士在广告中看到了“投资养老酒店式公寓”的房屋买卖宣传,销售人员告诉她,买一套酒店式公寓只需要正常价格的50%,然后开发商会“售后包租”每月返还租金以抵消每月的付款,这意味着你只需支付一半的房款作为首期付款,就可以拥有这样一套酒店式公寓。开发商将在十年后完全归业主所有。最好投资于养老金。听到这个好消息后,宋女士非常高兴。她很快将自己的积蓄和部分贷款拼凑在一起支付首期款,并与开发商指定的商业运营公司签订了委托管理协议。2013年底,公司开始向宋女士支付租金,持续了两年半。2016年上半年,公司开始找各种借口拖欠租金,业主只觉得管理不善。虽然有很多催促,但他们并不太在意。出乎意料的是,10个月后,一分钱也没有支付租金。一旦银行要求偿还每月的付款,业主就敦促运营公司支付租金。在嘈杂的声音中,运营公司悄悄地关闭并逃跑。开发商还没有运营,业主蜂拥而至,但开发商表示,业主与运营公司签订的委托合同与开发商无关。至于一开始的承诺“售后包租”开发商不承担不属于商品房买卖合同的责任。运营公司跑了,开发商不管,以宋女士为代表的50多名业主来到北京,咨询了北京商铺买卖纠纷律师进行咨询帮助维权。

  商铺返租维权律师团队向大家解释,所谓“售后包租”,是指开发商向买受人承诺出租或出租开发商购买的商品房并支付固定收益的销售方式。事实上,“售后包租”《商品房销售管理办法》第十一条已被国家有关部门明确禁止:“未完工商品房不得以售后包租或变相售后包租的形式出售。”以未竣工商品房为标的的租赁合同属于无效合同。

  既然法律已经禁止了这种行为,为什么开发商还在尝试?原因有二:一是这种广告效果很好,往往能使房地产在建设过程中售罄,能迅速收回资金;第二,虽然法律禁止这种行为,并规定对违反这一规定的开发商进行处罚,但由于这一规定只是部门规定,不能作用于更高层次的合同法,因此不能作为“售后包租”商品房买卖合同无效的依据。作为开发商,与快速销售带来的收益相比,开发商不怕承担这种风险,因为收获大于付出。


商场4


  对业主来说,购买“售后返租”商品房的风险是什么?

  首先,“售后返租”投资收益很难达到预期。从表面上看,购房者每年只需支付一笔首期款即可获得高额回报。然而,一旦房地产销售不佳或店铺管理不善,购房者很难继续获得相应的回报。此外,许多售后租赁房地产并不处于商业发达的中心地带。通过经营来退还租金是非常困难的。他们通常不情愿地经营一破产。此外,由于运营公司不是房地产开发公司本身,买家自然没有地方要求租金。

  第二,“售后返租”很难保护你的权利。售后租赁权利保护包括两个方面:一个是租金问题,在承诺的租赁期间买家往往因为经营公司破产不能要求租金,另一个是售后租赁商品房可能在合同后几年甚至十年买家有权使用,即使发现质量问题,想要保护权利也很困难。

  虽然这些广告没有写在购房合同中,但开发商是否应该对广告的内容负责?

  《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房销售广告和宣传材料为要约邀请,但卖方对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体解释和承诺,并对商品房销售合同的订立和房价的确定产生重大影响的,视为要约。即使不包括在商品房销售合同中,也应视为合同的内容。当事人违反合同的,应当承担违约责任。然而,在实践中很难确定,也就是说,买家需要证明他们购买商品房是因为这个广告。

  在这种情况下,业主最关心的是如何维护自己的合法权益?

  商铺售后返租律师

  首先,我们应该要求经营公司履行合同并支付租金。如果经营公司无法启动破产程序,业主应积极参与清算,争取应有的赔偿。之后,业主可以要求终止委托合同并收回其房屋。此外,还可以向有关住房和建设主管部门举报开发商的非法销售行为,并予以处罚,争取部分赔偿。

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