法院裁判“一房二卖”案件的法律依据【2023汇总】

  一房二卖一房多卖的纠纷可能是与开发商之间的纠纷,也可能是二手房买卖纠纷,下面是北京两高律所胡国庆一房多卖律师团队整理的一些关于一房二卖、一房多卖案件的法院判决常用法律依据,大家在维权之前也可以看一下,希望能对你们的维权有所帮助。


一房二卖法律依据

       

       一房二卖法律依据和司法解释

  《物权法》第9条第1款:不动产物权的设立、变更、转让、和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  《物权法》第15条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

  《物权法》第20条:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

  最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(2016年11月30日)第15条:审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

  最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2015年5月5日)第28条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

  最高院《2015年全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月19日)第27条:在审理一房数卖案件纠纷时,如果数份合同均有效且各买受人均要求履行合同,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人;变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内,登记权利人或占有人不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素确定。

  最高院《2011年全国民事审判工作会议纪要》(2011年6月)第16条:数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的,应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间,应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。预告登记期间内,未经预告登记的权利人同意,房屋所有权人所为的处分行为,不得对抗预告登记权利人。

  一房二卖履行合同顺序

  ⑴出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:

  已经办理房屋所有权转移登记的;

  均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;

  均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋的,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理地予以确定。

  买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理

  商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖或者未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以按照《商品房买卖合同司法解释》第8条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

  什么情况下容易遇到一房二卖合同纠纷?

  购买未取得房产证的房屋,若为一房二卖情形,则存在无法取得房屋所有权的风险。

  房屋买卖合同签订后,并支付全部购房款,在买受人均未办理过户登记的情形下,合法占有房屋便具有十分重要的法律意义。但是即便合同有效,即使入住多年,但在一房二卖时,不排除出卖人将房屋过户至其他买受人名下的情形,故仍存在丧失物权请求权的风险。

  以上就是关于法院裁判“一房二卖”案件的法律依据相关内容的汇总,更多疑问可以咨询律师


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