逾期交房要违约金，开发商说“不可抗力”导致的，律师：必须赔!

　　李峰(化名)在山东青岛买了一套新房子，合同总价为xxx万元，双方签订的合同里面关于逾期交房有明确的内容。

　　xx房地产公司应在2022年3月15日前依据国家关于商品房交房质量的相关规定并符合本合同约定的商品房交付给李峰：

　　1、该商品房经竣工验收备案;

　　2、该商品房经综合验收合格;

　　3、该商品房经分期综合验收合格);

　　……

　　但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

　　1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知的。

　　……

　　除上述规定的特殊情况外，逾期交付的，出卖人应向买受人按日支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止已付房款万分之五的违约金，超过30日时……

　　如继续履行合同，出卖人应向买受人按日支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止已交付房款万分之十的违约金。

　　关于合同约定的逾期交房违约金大概如上，李峰跟开发商签订合同后，按合同约定支付了房款，开发商却没有按照约定日期交房，拖延了7个月才通知原李峰理交付手续，李峰认为开发商延期交房属于违约，按照合同约定，应当支付李峰xxxxx元违约金。

　　开发商房地产认为是国家对外墙保温材料政策调整规划设计变更的原因，才导致业主李峰逾期交房，属于不可抗力，所以认为李峰索要逾期交房违约金xxxxx元没有法律依据和事实依据。

　　律师分析：

       首先，双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，所以双方都应该按照合同约定履行自己的义务。

　　其次关于开发商说的“国家对外墙保温材料政策调整规划设计变更”属于不可抗力，双方约定的逾期交付违约责任的免责事由仅有不可抗力，且不可抗力亦属法定免责事由。双方约定的逾期交付违约责任的免责事由仅有不可抗力，且不可抗力亦属法定免责事由。

        那得看政策调整是发生在双方签订商品房买卖合同之前，还是在签订合同之后，如实是之前的话，说明“国家对外墙保温材料政策调整规划设计变更”是可预见、可避免、可克服的，就不能算是不可抗力因素，那么李峰就可以要求开发商支付延期交房违约金。

　　延期交房违约金的金额计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”