售后返租格子铺的五大陷阱(预防)

  售后返租格子铺投资,是很多个人投资者的选择,希望用一小部分钱,就能得到丰厚的报酬,算是的第二收入。但是随着售后返租格子铺纠纷数量的增加,我们消费者也不得不提高警惕,预防自己跳进格子铺的陷阱,下面是北京两高胡国庆房产律师团队整理的关于售后返租格子铺的五大陷阱内容,希望可以帮助大家预防售后返租格子铺纠纷的发声。


售后返租格子铺,陷阱


  陷阱一、开发商的折扣优惠“太美丽”

  没有优惠折扣怎么能吸引消费者呢?大家还是要提防不切实际的优惠折扣!

  比方说,格子铺,一平方米高达五、六万元以上,有的甚至高达十几、二十万元,其真正的市场价格是多少呢?大家冷静下来想一下就能明白,这种不切实际的夸张宣传是没有专业的评估机构予以评估,只是为了“优惠打折”时候更好看,就如同一个商家把本来价值一百元的衣服标价高达七百元后再打五折销售三百五十元一样。

  因此,所谓的折扣优惠,就是一个陷阱!

  陷阱二、两年返租、租金抵扣房价

  熟悉吗?肯定熟悉啊,这几乎所有的格子铺买卖合同种都会有的的内容。

  意思是购买者购房后必须先行返租两年给卖房人,用租金抵扣购房款。

  如果大家仔细算起来,两年的租金总额,加上此前的折扣优惠,基本上不会超过房价总额的20%,这种操作就和房价虚高数倍后再打折优惠出售是一个道理。

  售后返租的模式对于开发商有什么意义呢?

  1.商家可以充分利用这两年的时间进行宣传并销售完毕商铺从而获取暴利。如果没有这两年的返租时间,一旦商铺卖出去后,买家无法获得商家宣传的回报,很快就会发生纠纷,影响商铺的后续销售。

  2.可以通过关联公司收取物业管理费,提供象征性的物业管理服务,从而降低成本、增加收入。

  3.通过两年返租,增加一定收入。

  明摆着就是拿消费者的钱,做自己的生意,赔了全是购房者承担,赚了最大受益者还是开发商。

  陷阱三、虚无缥缈的规划蓝图和高额回报

  返租的金额太高了,这对于购房者来说是件好事儿,但是这个“好事儿”到底是馅饼还是陷阱,我们谁也不好说。

  但是常见的几乎每一个格子铺市场在销售时的宣传都是十分诱人的,规划蓝图高大上,但是大家应该明白一个道理,现代科技做一张漂亮的规划图易如反掌,但是要实现蓝图规划内容,都是未知数,开发商能对一个未知的未来如此承诺,底气何来?

  有些开发商为了显示高额回报率真实可信,商家往往把两年返租的租金标准就按照年收益率百分之八或者百分之十设计,反正卖家又无需实际支付,只不过是一纸空头支票!

  还有不少格子铺,卖家声称要做成某种商品的批发市场!因为批发市场一旦做旺,不仅租金收益非常可观,而且商铺价值无疑也会直线飙升,但是大家仔细想一想就能明白,一方面批发市场已经远远供大于求,另一方面,我们的政府还在不断规划和建设批发市场!

  商家的规划蓝图、高额回报宣传完全是虚无缥缈的镜中花、水中月,是一个陷阱。

  陷阱四、按揭贷款不成则需一次性现金支付全部购房款

  由于格子铺普遍存在价格严重虚高、背离正常价格情形,因此,工、农、建、中、交几大银行基本上不会同意发放贷款,除非由于一些无法言说的因素影响。应当说银行贷款不成功的概率还是挺大的,但是,卖家为了套牢买家,格式合同中都是约定按揭贷款付款不成功,买家需要改为现金支付全部剩余购房款,否则前期支付的诸如定金、保证金、诚意金,甚至首付款等将会被卖家没收!这样,导致买家要么舍弃已经支付的款项,要么在陷阱中越陷越深!

  陷阱五、二次销售,开发商金蚕脱壳

  由于格子铺存在的巨大风险,开发商——即房地产开发公司,没有将格子铺直接向广大购房者销售的,而是先统一卖给某些个人并登记在这些个人名下。这些一手买家,要么是开发商的托,要么就是专门炒作格子铺的商家。发现“问题”的购房业主一边用法律维权,可是让律师看了合同后才明白,购房与开发商已经没了一点法律关系,开发商早已金蚕脱壳了!

  售后返租格子铺的五大陷阱是比较常见的,大家如果遇到售后返租格子铺纠纷,建议先咨询律师,看看合同情况和开发商情况,然后制定一个合理的维权方案,如有必要可以联合其他业主一起维权。


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