开发商虚假宣传学校，想退房怎么和开发商谈？

　　大家买房，一般都是冲着一些“利己”的原因购买的，比如说，附近交通便利，或者有学校，有医院等等，总之就是，买了之后不会后悔！当消费者看着沙盘规划自己未来的时候，没想到交房的时候，那些售楼工作人员会变化一个嘴脸告诉你“这个学校现在是没有，未来几年肯定会有的，放心！”这个时候消费者就能冷静地看出来了，这就是“画饼”，如果消费者买的房子存在开发商虚假宣传学校，想退房怎么和开发商谈？

　　本来消费者买房可能就是冲着说旁边的有学校规划才购买的，但是现在说没有学校，几年后才有，明显存在虚假宣传，如果这时候消费者要求退房的话，该做些什么事情？准备哪些证据？和开发商协商谈判的时候具体要注意哪些问题？下面北京两高胡国庆房产律师团队跟大家一起交流一下这个法律问题。

　　开发商说旁边有学校，最后交房的时候没有学校，是否构成违约？

　　一般而言，房地产开发企业在销售广告和宣传资料中表明或承诺了楼盘周围规划有XX公立小学，且该宣传具体明确，对销售合同的订立及房屋价格的确定存在重大影响，该广告和宣传应视为要约。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（“《商品房买卖司法解释》”）第三规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。根据该规定，当销售广告和宣传资料满足上述法律规定的条件时，构成要约，应视为合同的内容，如果开发商违反了，应当承担违约责任。

　　如果你想自己去跟开发商谈退房，建议提前了解一下相关法律知识，坚持自己的维权底线。

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