2023商业用房分割销售的法律规定|虚拟商铺物权属性

　　分割拆零商铺很多都是虚拟产权，什么是虚拟产权？商业用房分割拆零销售的法律规定有哪些？分割商铺的物权属性是怎样的？北京两高胡国庆房产律师团队整理如下。

　　【2023商业用房分割销售的法律规定：法律上对房产分割拆零销售是如何规定的呢？】

　　《商品房销售管理办法》第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零”

　　第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

　　东莞市住房和城乡建设局出台的《关于规范房地产项目竣工验收后重新分割销售行为的通知》（东建房（2019）43号）明确规定，对该《通知》实施后的分割销售，需要履行如下程序：

　　1、原审图机构审查出具审查意见（含消防设计内容）

　　2、自然资源部门办理《规划许可证》等

　　3、住建部门办理消防设计审查、竣工验收等

　　4、建设单位申请变更预售许可证或现售备案证书

　　除以上程序外，建设单位还需向不动产登记中心申请办理室内分割变更工程项目销售建档手续。

　　《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　【虚拟产权式商铺物权属性分析】

　　虚拟产权式商铺，是指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。

　　首先，由于商铺销售空间没有实质意义的四至之不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，而不是商场分割而成的独立物。其与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合。商铺投资者所享有的权利是商场“份额权”，商铺投资者是名为购房实为认购商城份额的行为。

　　其次，从合同签订的目的来看，商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。如果签约时就知道自己的铺位可能独立经营，同样价格的位置偏僻的商铺将无人购买，将不可能销售下去，即便购买了商铺位置好的业主也不可能获取利益。开发商销售房屋时，商铺份额的价值相同，其并不按照实际商铺的位置区别价格，所以其并不关心铺位的具体位置。因此，从合同签订的目的上，也反映出商铺物权独立价值“弱化”，更强调利益分配的份额化,与按份共有人要依据其份额享受权利并承担义务要素相吻合。

　　另外，但凡采用商铺销售模式的商城，都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。房屋买卖合同往往对统一经营管理的商业运营模式做出详细规定，合同一般会要求所有商铺必须由管理公司统一管理，而投资人不能私自经营，也不得私自委托别人经营，故而通常投资人对于房屋的具体位置不会作出要求，房屋买卖合同上的位置标识只是开发商“分配”的“虚拟位置”，并不与现场具体位置相对应。统一经营人会按照实际经营需要任意划分商场整体布局结构，而不必考虑各投资人“虚拟位置”的限制。通过契约约束，否认权利人对商铺的支配性，同样体现了按份共有人对共同义务的承担。

　　综上所述，将商铺物权属性理解为所有权之按份共有是适宜的。

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