开发商违约逾期交房起诉退房,延期交付解决方案,法律法规

　　开发商逾期交房经常出现在期房买卖当中，因为等待的时间很长，开发商开发的楼盘出现问题的可能性就很大，一旦开发商不能如期交房，业主心中就很慌，很多业主就会想要退房，那么开发商违约逾期交房起诉退房，法院会支持吗?下面北京两高胡国庆房产律师团队整理了一些关于延期交付解决方案，以及延期交付退房的相关法律规定的内容。

　　一.开发商逾期交房起诉退房可以吗?

　　1.买方终止合同的权利。

　　1)购买方要解除合同，应先提出要求。

　　2)经催告三个月后，开发商仍未交付房屋的，买受人有权解除合同。也就是说，购房者解除合同的条件是，第一开发商延迟交房;

　　3)买方解除合同权的有效期为需求之日起三个月，一年后，即解除合同权的有效期为一年。在这一年内，可以随时通知开发商终止合同。超过一年期限，将永远失去取消权(当然，严重质量问题等其他原因除外)。而且，如果开发商在买受人取得撤销权后催促买受人行使撤销权，撤销权的有效期限将缩短至三个月。

　　鉴于上述规定，当开发商延迟交房时，无论买受人是否真的准备解除合同，都应立即发函督促开发商交房。

　　一是开发商延迟交房时采取的应对措施;二是催促后开发商解约也是一种压力。最好通过快递等能保留凭证的方式来催促。开发商拖延很久没有通知，可以解除合同吗?按照合同法和司法解释的规定，应该是不可能的。催促是解除合同的前提。

　　当事人没有法律规定或者约定的，行使撤销权的合理期间为对方催告后三个月。对方未催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使;不延期行使的，撤销权消灭。

　　2.买家要求支付违约金或赔偿损失。

　　出卖人逾期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约造成损失的赔偿金额的计算方法。合同未约定违约金数额或者损失赔偿计算方法的，可以按照相关主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评估的该房屋延期交付期间同地段同类房屋的租金标准确定。

　　合同既约定违约金又约定赔偿损失的，不能同时适用，可以适用较高者。违约金或者赔偿损失，基本上都是对违约行为造成的损失的补偿。合同解除后，一方还是会有损失，至少是购房款的利息损失，应该赔偿。所以可以同时主张解除合同和违约赔偿。

　　二、逾期交房起诉退房相关法律规定

　　《中华人民共和国合同法》

　　第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

　　《中华人民共和国民法典》

　　第6条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

　　第563条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

　　第564条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

　　第565条　当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

　　当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

　　第566条　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

　　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

　　第585条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　三、开发商逾期交付解决方案

　　1.与开发商协商 这样的业主可以联合其他业主维权，与开发商协商。在协商过程中，要注意维权方式的合法性，不能采取过激行为，更不能采取围堵等扰乱公共秩序的行为。

　　2、到法院。 如果和开发商协调不成，可以向法院提起诉讼，要求开发商赔偿自己的损失。

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