【以案说法】20万买商铺，租金返还断断续续，合同是摆设?

　　【返租案例】

　　马军(化名)在2017年花了20万买了一个返租商铺，开发商当时给的承诺是在一定期限内房款返还完毕，之后返租会按照盈利的百分比进行返租，同年的年底和开发商签订了返租协议。前两年确实都有返租，但是到第三年的时候，开发商迟迟不给返租租金，马军联合其他业主一起去找开发商要个说法，开发商解释说，今年的效益不太好，先给承诺返租租金的50%，让业主们都理解一下。

　　2021年年底收到了2020年的正常返租的50%，今年返租又没有下文了，到现在开发商也没有给一个说法。

　　业主对这种每年都去索要租金的做法甚是疲累，于是想要解除返租合同，退掉商铺。

　　【法律疑问】

　　1、开发商销售返租商铺的行为合法吗?

　　2、开发商不能按返租合同进行返租的，属于合同违约吗?

　　3、这种情况下，业主可以成功退铺吗?

　　【北京胡国庆房产律师团队解析】

　　回答1：开发商销售返租商铺的行为不违法，但是有违规现象。我国法律《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，也明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。

　　回答2：鉴于马军的商铺买卖合同和返租合同都是跟开发商签订的，所以不能正常返租，属于开发商返租合同违约，但是不能因此证明买卖合同也存在违约。

　　回答3：可以去起诉开发商，要求解除返租合同和商铺买卖合同，要求退铺退钱，索要违约金。

　　【总结】

　　业主跟开发商签订的每一份合同都具有法律效应，业主的合法权益受到侵犯，不要把合同就当成一个摆设，可以看看是否可以约定解除合同，没有相关约定条款的，委托律师积极维权，寻找法定解除商铺买卖合同和返租合同的证据。