重庆破产法庭：“预重整模式”盘活烂尾楼！

　　随着烂尾楼事件的不断加剧，为了解决此类问题，预重整案例逐渐增多，目前在我国各地的司法实践中均有体现，更是出台了相关法规和政策来指引预重整案件操作，近日，重庆破产法庭透露，曾经负债数亿元的大足区“足丰时代广场”项目，在经过“预重整模式”盘活后涅槃重生，目前正在有序推进中。

　　什么是“预重整”?

　　预重整是指基于市场主体意思自治但又导向庭内正式重整程序的庭外重组谈判程序。

　　“预重整模式”的意义是什么?

　　预重整程序，是指在申请重整之前，债务人与债权人通过法庭外协商制定重整计划，并获得债权人多数同意后，借助重整程序使重整计划发生约束全体债权人的效力，以早日实现债务人复兴的一种拯救机制。”

　　重庆烂尾楼在“预重整模式”下重生

　　今年2月，重庆停工两年的“足丰时代广场”复工了;3月，该楼盘3个楼栋的74套尾房开始对外销售。

　　2007年8月，重庆博一房地产开发有限公司(以下简称“博一公司”)成立。该公司主要开发了位于大足区的“足丰时代广场”项目及“新城十二区”项目。自开盘以来，“足丰时代广场”项目销售业绩良好，累计已销售逾1000套房屋。然而，受市场环境及博一公司自身经营管理能力水平所限等多方面不利影响，该项目在2020年停工，成了烂尾楼盘。

　　2021年3月，博一公司向重庆市第五中级人民法院申请重整，并请求该院许可公司在裁定受理重整申请前进行预重整。重庆市第五中级人民法院在博一公司预重整审查期间，充分发挥“府院联动”作用，邀请大足区相关职能部门及大足区法院召开会议，专题研究博一公司重整价值和重整可行性。经审查后，该院对博一公司预重整及聘任重庆瑞泰资产清算服务有限公司作为预重整辅助机构进行了备案登记。根据统计清点，博一公司的债权人约860余家，债权金额达14.1亿元。

　　2021年7月，博一公司预重整债权人会议召开，重组协议获得债权人会议通过。随后，该公司进入破产重整程序。2021年11月，该院裁定批准博一公司重整计划，并终止重整程序。2022年2月，“足丰时代广场”项目正式复工。

　　据悉，重整投资人已提供3000万元投资款，用于博一公司重整经营及复工销售工作。后续投资款，投资人将根据重整计划方案及项目开发进度适时予以投入。今年6月，博一公司74套尾房正式对外销售，截至9月底，共计认购52套，合同金额2487万元。

　　重庆破产法庭法官透露，“足丰时代广场”是重庆市第五中级人民法院《预重整工作指引(试行)》出台后，采用预重整模式盘活的负债金额较高的房地产项目。博一公司成功引入投资人资金盘活资产，解决了超10亿元债务问题。

　　法官介绍，在预重整模式下，债务人通过债务重组、共益债投资、托管经营等方式实现缓困减负，使困境企业的主体资格和主营业务都可以得到更好保留。社会资金的注入，如同先行“输血”，使得项目具备重启条件，让困境企业引进先进的经营理念，规范的管理制度，最终实现项目保值、增值，顺利完成竣工、交付，有效地解决了烂尾楼盘续建中的痛点和难点，可以作为困境房地产企业拯救的示范案例。

　　我国关于“预重整”的现有规定

　　其实，关于预重整，在我国并非是一项法定的制度，因为在《破产法》中是没有相关预重整的规定内容的。

　　最高人民法院2018年3月发布的《全国法院破产审判工作会议纪要》第22条规定：“探索推行庭外重组与庭内重整制度的衔接。在企业进入重整程序之前，可以先由债权人与债务人、出资人等利害关系人通过庭外商业谈判，拟定重组方案。重整程序启动后，可以重组方案为依据拟定重整计划草案提交人民法院依法审查批准。”

　　最高人民法院2019年11月发布的第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第115条规定：“继续完善庭外重组与庭内重整的衔接机制，降低制度性成本，提高破产制度效率。人民法院受理重整申请前，债务人和部分债权人已经达成的有关协议与重整程序中制作的重整计划草案内容一致的，有关债权人对该协议的同意视为对该重整计划草案表决的同意。但重整计划草案对协议内容进行了修改并对有关债权人有不利影响，或者与有关债权人重大利益相关的，受到影响的债权人有权按照企业破产法的规定对重整计划草案重新进行表决。”

　　这些司法政策文件的规定虽然没有采用“预重整”的概念表述，但实际上所指的就是预重整的操作要求。