郑州烂尾楼解决措施-郑州出台房地产纾困基金设立运作方案正式落地

　　8月初，郑州出台房地产纾困基金设立运作方案正式落地，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，9月17日从郑州市财政局传出消息，市房地产纾困基金近日再签约落地三个项目，分别为惠济区锦艺四季城、中原区裕华城、金水区豫园。至此，基金纾困项目达到7个，预计资金投入超过33亿元，目前纾困项目已陆续实现复工。

　　按照方案内容，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县(市)根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况,资金分期到位。

　　纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产郑州烂尾楼项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。

　　运作方式显示，由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，各主体的出资比例由各方协商确定。

　　同时，由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格;盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。

　　按照方案，由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出;盘活资金专项用于危困郑州烂尾楼房企问题楼盘。

　　方案指出，通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1—2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。

　　方案明确，危困郑州烂尾楼房企收到盘活资金后，应将资金全部用于其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘，尽快实现复工复产。市住房保障局、市审计局对房企盘活资金使用及问题楼盘复工复产情况实施全程监督，确保纾困政策取得实效。

　　易居智库中心研究总监严跃进估算，目前郑州一些重点项目的资金硬缺口大约是15亿/个，按照母基金子基金的运作模式，最后此类问题楼盘硬资金“分摊”到母基金约为1.8亿。据此能够有效发挥杠杆效应，使得看似并不大的百亿资金规模，能够发挥很好的纾困效应。

　　在多个业内人士看来，纾困基金的落地还有一定的困难，主要包括激发社会资本的投资热情难之外，较高的项目门槛对运作过程带来挑战。

　　李宇嘉指出，政府真正出资有限，主要靠市场化、法制化的原则下，让市场机构出资。但市场机构是要讲盈利、讲资金平衡。因此，要吸引市场机构出钱，就必须要看到项目盘活后，能否顺利退出、成功退出，并获得一定盈利。

　　在此之前，河南资产管理有限公司官网7月19日消息显示，郑州地产集团有限公司与河南资产管理有限公司达成共识，将充分发挥各自专业团队、业务资源等优势，成立工作专班，联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

　　此外，郑州市房管局召开会议，汇报“头部房企自愿退出项目情况”，针对建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、正商、融创等重点企业的项目，给予棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障房租赁四种模式的纾困方式支持。