解读金融支持房地产16条-房企“救急”-降低烂尾楼风险

  关于《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称“十六条”),是房企行业的强心剂,房企债务危机被救急,大幅度降低了烂尾楼的风险,下面是是解读金融支持房地产十六条的相关内容。


金融16条,烂尾楼


  近两年,房地产市场受新冠疫情、宏观环境和流动性限制三重冲击,融资、投资和销售全面深度下滑,大型房地产企业债务暴雷、烂尾楼事件频发导致市场信用迅速恶化,供给和需求两端“负反馈”,陷入债务-通缩螺旋。

  今年,供给端保持“三道红线”、“五档信贷”以及信贷行政指令的强约束,限制房地产企业信贷、发债等融资,但需求端政策迅速切换,地方从限制性政策纷纷转向解除限购等松绑政策,以及降低个人住房按揭贷款利率、提供公积金首付贷款等刺激性政策。

  与今年主流的“供给端约束、需求端刺激”政策一个重大的不同是,十六条打开了供给端约束的口子,推出了多项措施直接施救房企,光融资措施就有六条,可谓房企“速效救心丸”。

  以下从三个角度来分析十六条:

  一、多措施促进房地产企业融资。

  “支持个人住房贷款合理需求”,试图从需求端促进房地产企业融资。个人住房贷款是房地产企业四大融资渠道之一,今年前三个季度政策在该渠道已发力,不过效果不明显。

  “稳定建筑企业信贷投放”,对建筑企业很关键,但算不上新规。房地产企业信贷因融资受限而大幅下滑,建筑企业同样受到冲击。上半年已经出台了稳建筑企业信贷的政策,但效果有限。如果房企债务暴雷,建筑企业以及整条供应链“唇亡齿寒”。

  “保持债券融资基本稳定”,是房地产企业融资的“第二支箭”。近两年,房企债券融资受到严格限制,融资规模大降,同时爆发一系列的美元债违风险。10月份开始,房企债券融资开始改善。10月份社融数据显示,企业债券净融资2325亿元,同比多64亿元。近期,2500亿元“第二支箭”正在发射。部分房企获得大额债券融资批复,其中龙湖集团200亿,新城150亿,而此前三个月6家民营房企发债总规模仅为68亿。债券融资扩张,是当前亟待输血的房企的“救急”措施。

  “保持信托等资管产品融资稳定”,作为融资渠道之一。自2019年信托融资收紧后,房企信托融资骤降。该政策带来的信托融资增量估计有限,但表明政策在松动。

  二、对陷入债务困境的房企“救急”。

  “支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”,对已陷入债务困境的房企来说是救命稻草。该政策支持在原贷款展期期限的基础上额外多展期一年。同时,很关键一点是,展期后不降级,不会因此影响企业征信。根据银保监会的贷款分项分类指引,贷款展期属于贷款重组,展期后需下调风险等级,但该措施给予特赦。这实际上是在银行预期可承担风险范围内给房企续命,避免立即陷入“债务违约-信用降级-减贷抽贷-债务违约”债务-通缩螺旋,同时也试图抑制银行不良率的攀升,将外溢性风险押后。

  信托贷款展期在实际操作中难度可能偏大,政策指引有限,市场自发协商为主,债权人对展期的容忍度偏低。

  “支持开发性政策性银行提供‘保交楼’专项借款”,是央行针对“保交楼”推出专项措施。9月,央行时隔两年再次重启新增抵押补充贷款(PSL),净新增1082亿元;10月,PSL继续扩张,净新增规模上升至1543亿,而且据说利率也下调了40个基点至2.40%。PSL主要用于支持政策性银行2000亿“保交楼”专项借款。

  具体操作是,按照专款专用、一楼一策的原则,地方融资平台向政策性银行申请贷款,负责保交楼任务和还款;同时,政府承担统借统还责任,将借款资金纳入地方政府债务;如果地方融资平台无力偿还,则从对当地政府的转移支付中予以划扣。

  数据显示,10月房地产市场全面下滑,但房屋竣工面积逆势上扬,好于前三个月,较9月份增加了1668万平方米。这或许与该政策有关。预计,PSL及其支持的“保交楼”专项借款将继续给项目输血,降低烂尾风险。

  “鼓励金融机构提供配套融资支持”,接续上一个措施。鼓励商业银行尤其是“项目个人住房贷款的主融资商业银行”,给获得“保交楼”专项借款的项目提供配套融资。为了降低银行的担忧,政策特别明确了一项有条件免责条款,即“对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责”。

  另外,为了增加房企的流动性,银保监会、住建部和央行还发布通知,允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。该政策支持房企通过“置换”的方式,启用不超过30%的预售监管资金用于项目建设。

  “鼓励依法自主协商延期还本付息”和“切实保护延期贷款的个人征信权益”,均支持因疫情原因而导致的延期还款,对个人征信予以一定的保护,但没有明确豁免。

  三、支持房地产项目并购。

  “做好房地产项目并购金融支持”,“阶段性优化房地产项目并购融资政策”,试图推动深陷债务泥潭的房企债务重整和市场出清。在债务危机早期,房企自救的方式之一就是果断地整体性出售优质资产,以迅速回笼资金,避免陷入债务暴雷-资产价格大跌-抵押物缩水-减贷抽贷的负循环。如前些年的万达将酒店甩卖给富力,今年佳兆业将航运红树湾项目出售给中信。恒大错过了整体资产出售的时机,近期挂牌出售深圳湾超级总部大厦,许家印梦断深圳湾。但是,爆发危机的房企,其项目资产可能早已抵押,而且债权关系复杂,并购难度很大。稍微优质的大型房企均在寻求自保,政策鼓励金融资管公司、地方资管公司参与并购。

  另外,文件还提到“鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务”,属于新措施,但细节还有待敲定。


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