解读金融支持房地产16条-房企“救急”-降低烂尾楼风险

　　关于《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称“十六条”)，是房企行业的强心剂，房企债务危机被救急，大幅度降低了烂尾楼的风险，下面是是解读金融支持房地产十六条的相关内容。

　　近两年，房地产市场受新冠疫情、宏观环境和流动性限制三重冲击，融资、投资和销售全面深度下滑，大型房地产企业债务暴雷、烂尾楼事件频发导致市场信用迅速恶化，供给和需求两端“负反馈”，陷入债务-通缩螺旋。

　　今年，供给端保持“三道红线”、“五档信贷”以及信贷行政指令的强约束，限制房地产企业信贷、发债等融资，但需求端政策迅速切换，地方从限制性政策纷纷转向解除限购等松绑政策，以及降低个人住房按揭贷款利率、提供公积金首付贷款等刺激性政策。

　　与今年主流的“供给端约束、需求端刺激”政策一个重大的不同是，十六条打开了供给端约束的口子，推出了多项措施直接施救房企，光融资措施就有六条，可谓房企“速效救心丸”。

　　以下从三个角度来分析十六条：

　　一、多措施促进房地产企业融资。

　　“支持个人住房贷款合理需求”，试图从需求端促进房地产企业融资。个人住房贷款是房地产企业四大融资渠道之一，今年前三个季度政策在该渠道已发力，不过效果不明显。

　　“稳定建筑企业信贷投放”，对建筑企业很关键，但算不上新规。房地产企业信贷因融资受限而大幅下滑，建筑企业同样受到冲击。上半年已经出台了稳建筑企业信贷的政策，但效果有限。如果房企债务暴雷，建筑企业以及整条供应链“唇亡齿寒”。

　　“保持债券融资基本稳定”，是房地产企业融资的“第二支箭”。近两年，房企债券融资受到严格限制，融资规模大降，同时爆发一系列的美元债违风险。10月份开始，房企债券融资开始改善。10月份社融数据显示，企业债券净融资2325亿元，同比多64亿元。近期，2500亿元“第二支箭”正在发射。部分房企获得大额债券融资批复，其中龙湖集团200亿，新城150亿，而此前三个月6家民营房企发债总规模仅为68亿。债券融资扩张，是当前亟待输血的房企的“救急”措施。

　　“保持信托等资管产品融资稳定”，作为融资渠道之一。自2019年信托融资收紧后，房企信托融资骤降。该政策带来的信托融资增量估计有限，但表明政策在松动。

　　二、对陷入债务困境的房企“救急”。

　　“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”，对已陷入债务困境的房企来说是救命稻草。该政策支持在原贷款展期期限的基础上额外多展期一年。同时，很关键一点是，展期后不降级，不会因此影响企业征信。根据银保监会的贷款分项分类指引，贷款展期属于贷款重组，展期后需下调风险等级，但该措施给予特赦。这实际上是在银行预期可承担风险范围内给房企续命，避免立即陷入“债务违约-信用降级-减贷抽贷-债务违约”债务-通缩螺旋，同时也试图抑制银行不良率的攀升，将外溢性风险押后。

　　信托贷款展期在实际操作中难度可能偏大，政策指引有限，市场自发协商为主，债权人对展期的容忍度偏低。

　　“支持开发性政策性银行提供‘保交楼’专项借款”，是央行针对“保交楼”推出专项措施。9月，央行时隔两年再次重启新增抵押补充贷款(PSL)，净新增1082亿元;10月，PSL继续扩张，净新增规模上升至1543亿，而且据说利率也下调了40个基点至2.40%。PSL主要用于支持政策性银行2000亿“保交楼”专项借款。

　　具体操作是，按照专款专用、一楼一策的原则，地方融资平台向政策性银行申请贷款，负责保交楼任务和还款;同时，政府承担统借统还责任，将借款资金纳入地方政府债务;如果地方融资平台无力偿还，则从对当地政府的转移支付中予以划扣。

　　数据显示，10月房地产市场全面下滑，但房屋竣工面积逆势上扬，好于前三个月，较9月份增加了1668万平方米。这或许与该政策有关。预计，PSL及其支持的“保交楼”专项借款将继续给项目输血，降低烂尾风险。

　　“鼓励金融机构提供配套融资支持”，接续上一个措施。鼓励商业银行尤其是“项目个人住房贷款的主融资商业银行”，给获得“保交楼”专项借款的项目提供配套融资。为了降低银行的担忧，政策特别明确了一项有条件免责条款，即“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。

　　另外，为了增加房企的流动性，银保监会、住建部和央行还发布通知，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。该政策支持房企通过“置换”的方式，启用不超过30%的预售监管资金用于项目建设。

　　“鼓励依法自主协商延期还本付息”和“切实保护延期贷款的个人征信权益”，均支持因疫情原因而导致的延期还款，对个人征信予以一定的保护，但没有明确豁免。

　　三、支持房地产项目并购。

　　“做好房地产项目并购金融支持”，“阶段性优化房地产项目并购融资政策”，试图推动深陷债务泥潭的房企债务重整和市场出清。在债务危机早期，房企自救的方式之一就是果断地整体性出售优质资产，以迅速回笼资金，避免陷入债务暴雷-资产价格大跌-抵押物缩水-减贷抽贷的负循环。如前些年的万达将酒店甩卖给富力，今年佳兆业将航运红树湾项目出售给中信。恒大错过了整体资产出售的时机，近期挂牌出售深圳湾超级总部大厦，许家印梦断深圳湾。但是，爆发危机的房企，其项目资产可能早已抵押，而且债权关系复杂，并购难度很大。稍微优质的大型房企均在寻求自保，政策鼓励金融资管公司、地方资管公司参与并购。

　　另外，文件还提到“鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务”，属于新措施，但细节还有待敲定。