深圳开启烂尾楼终结模式：商品房预售制度、预售资金监管

　　不知道你们所在地区有没有烂尾楼，从近期新闻资讯来看，全国各地因为楼盘烂尾导致的强制停贷纠纷案件不断涌出，楼盘烂尾，开发商迟迟无法交付合格的房产，这一现象似乎成为我国当前商品房预售制度下的缩影，下面我们来看看商品房预售制度中涉及的消费者、开发商、银行之间的关系关系，预售资金监管与烂尾楼形成又是怎样的一种关系?深圳为了解决烂尾楼，或者说为了杜绝烂尾楼的出现做了哪些举措?

　　我国商品房预售制度：消费者以尚未获得的房屋物权(可期待债权)向银行抵押，银行向消费者发放贷款，消费者将贷款打入开发商账户，开发商用此资金建造房屋，消费者通过向银行分期归还贷款方式，缓解买房压力。

　　这种制度在最初确实满足了经济发展的需要，但随着生产力和生产关系的进步和时代的变化，该制度已逐渐不能满足当下社会发展的需求，这就不断放大了该制度在源初上的瑕疵，使得部分房地产开发企业不受限制地进入了一个危险的发展阶段。

　　开发商投入部分资金建造房屋，后采取预售模式，大量吸纳消费者向银行贷款所得的资金，其自有资产与银行资本比率过高，让开发商后续建造房屋的资金大多是消费者所付的购房款项。而产生“烂尾危机”的原因，主要系在商品房预售制度下，对消费者预先交付的购房款的监管严重缺失。

　　近日，深圳市人大常委会官网发布关于《暂时停止适用〈深圳经济特区房地产转让条例〉有关规定的决定(草案)》公开征求意见的公告(下称《意见》)。

　　据公告披露，暂停上述《转让条例》中与“金融机构监管”相关的部分规定，暂停适用上述有关规定的期限为3年。明确深圳商品房预售资金监管模式正在推进改革，政府将接替商业银行成为监管主体。征求意见截至日期为2022年11月16日。

　　无独有偶，11月14日，银保监会等三部门发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。保函制度相当于保证书制度，此次政策对于预售资金使用落实了更加宽松的政策，也是第二支箭、金融16条后的第三项重磅政策。

　　截至目前，一线城市方面除已经采用行政监管模式的广州外，仅有深圳此次公开正在推进监管模式改革。虽然监管模式改革尚在推进中，但深圳有部分地区已经开始落地。日前龙岗区某项目就已签订深圳首份商品房预售资金行政监管协议。