商铺返租存在的投资风险？

随着经济的发展，买房需求在增加，大家的压力也在变大。因此，开发商推出了商铺返租。但商铺返租实际上并不合法，并且存在风险。

根据《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条规定“房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易”。

“返租式商铺”最常见的投资风险就是因运营失败，无法继续支付返租款项，只得选择解除运营合同，免租期期间的房屋即客观上存在空置损失。与此同时，购买该类商铺的价格通常宣称具有很多商业优势，故价格会高于普遍水平，但商业运营失败会使得商铺价格贬值，因此会产生价差损失。

返租式商铺开发商一般会要求购房者与指定商业运营公司签订运营协议，将房屋交于公司整体运营开发，运营公司会将房屋另外出租给其它经营者用于开展商业活动，在部分特殊情况下业主可能会受到该租赁合同的约束，由此影响业主自身权利的实现。

虽在停止返租的情况下业主可以采取多种方式维护权利，主张违约方赔偿损失，但因运营失败赔偿方可能已经丧失了履行能力，业主要求赔偿的请求得到了法律支持也最终无法实现。

返租式商铺停止返租的大多数案例里大多可见返租金额比管理方实际对外租赁的价格要高的这一情况，在此基础上各类成本及对外租赁其它合同条款的因素影响，返租商铺经营失败的案例层出不穷，建议业主购买此类商铺之前一定要考虑运营方的运营收益是否能支撑长期返租。