政策：海南省商品房预售资金监管办法-杜绝烂尾楼，保护购房人利益！

　　购买期房，本来对开发商和消费者都是很好的事情，再加上期房预售资金的监管，可以说是一个很完美的房产经济发展策略，但是现实情况是，多地烂尾楼出现，原因就是虽然预售资金监管政策存在，但是开发商却随意支取、挪作他用，最终导致资金不能用于项目建设，以至于楼盘出现烂尾结果。加强期房预售资金监管，无疑是对买房人利益的有力保护。下面是海南省商品房预售资金监管办法的内容。

海南省住房和城乡建设厅

中国人民银行海口中心支行

中国银行保险监督管理委员会海南监管局

关于印发《海南省商品房预售资金监管办法》的通知 

　　各市、县、自治县人民政府，省直各有关部门，各有关单位：

　　经省政府同意，现将《海南省商品房预售资金监管办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　海南省住房和城乡建设厅     中国人民银行海口中心支行  

　　中国银行保险监督管理委员会海南监管局

　　2022年9月26日

海南省商品房预售资金监管办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范我省商品房预售资金(以下简称预售资金)的监督管理，保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部  人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》等有关规定，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条 凡在我省行政区域内申请商品房预售许可的项目，其预售资金的收存、使用及监督管理，适用本办法。

　　第三条 我省预售资金的监督管理遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。

　　第四条 本办法所称预售资金，是指预售商品房的房地产开发企业(以下简称开发企业)依法将其开发的商品房出售，由购房人缴交的定金、首付款、住房公积金贷款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等各种款项。

　　第五条 预售资金监管期限自项目核发《商品房预售许可证》开始，至项目完成房屋所有权首次登记后终止。

　　第六条 省住房和城乡建设厅负责指导全省预售资金的收存、使用工作。人民银行分支机构指导商业银行做好监管账户管理工作。银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。商业银行按照监管协议做好监管账户监控和拨付工作，并定期与市、县、自治县住房和城乡建设部门（以下称市县住建部门）对账，对发现的违法违规行为及时向市县住建部门反馈。

　　市县住建部门履行辖区内预售资金监管职责。具体为：

　　（一）会同本辖区内的人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。

　　（二）制定本市县监管实施细则和三方监管协议文本。

　　（三）合理确定监管额度和拨付节点。

　　    （四）与开发企业、商业银行共同签订预售资金三方监管协议（以下称监管协议），受理开发企业使用预售资金申请，出具审核意见。

　　（五）定期巡查预售项目，对开发企业管理使用预售资金的行为进行监督检查。

　　（六）受理预售资金收存、使用中违法违规行为的投诉，对预售资金监管相关矛盾纠纷进行调处化解。

　　（七）本办法规定的其他有关工作。

　　第二章 一般规定

　　第七条 市县住建部门会同属地人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，并通过市县住建部门门户网站予以公示，开发企业应从公示的名单中选择商业银行作为监管银行。

　　第八条 开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，按一次预售许可开设一个监管账户的原则，与市县住建部门和监管银行签订监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等，监管协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

　　监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置，以及所在市县住建部门的门户网站进行公示。

　　监管账户一经设立，原则上不得随意变更；确需变更的，应由市县住建部门、开发企业、监管银行三方协商同意后解除原监管协议，重新签订新的监管协议，并在5个工作日内将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户。账户变更期间，原监管账户范围内的商品房暂停销售。

　　第九条 商品房预售资金应全部直接存入监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。省住房和城乡建设厅建立健全房产管理信息系统，市县住建部门在办理房屋交易合同网签备案时，需确认商品房预售资金已按要求同步存入监管账户。

　　第十条 商品房预售资金实行全程监管，确保专款专用，对用于支付工程建设等费用的预售资金要实施重点监管，市县住建部门要根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素合理确定监管额度，并在监管协议中予以明确。

　　监管账户监管额度内的资金只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付施工进度款等相关支出。监管额度内的资金应按照工程进度予以拨付，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为项目完成房屋所有权首次登记。各市县住建部门可根据主体分部验收、装修分部验收、竣工验收、联合验收、房屋所有权首次登记等环节具体确定资金拨付节点以及相应的资金余额要求。

　　开发企业申请支取监管额度内的预售资金，须经所在市县住建部门核实同意。监管账户内的资金达到监管额度后，超出部分可由开发企业自行提取使用。监管额度内的资金，在解除预售资金监管前，监管银行不得擅自划扣。商品房预售资金监管账户不得开通网上银行功能和自动扣款等转账业务。设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

　　第十一条 各市县住建部门应建立商品房预售资金分类监管机制。对合法依规经营，一定年限内未受到房地产市场监管部门行政处罚,且未发生监管账户被采取冻结、划拨、税收保全措施或强制执行措施、拖欠工程款和拖欠农民工工资等情况的开发企业,可申请以提交符合要求的银行保函等方式替代一定额度的预售资金监管。各市县住建部门可根据全省住房和城乡建设领域信用体系建设情况，强化信用评价结果共享应用，根据开发企业信用等级和保函情况，适当降低或上浮预售资金的监管额度。

　　第三章 预售资金收存和使用管理

　　第十二条 由购房人缴交的定金、首付款、住房公积金贷款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款存入相应的监管账户后，开发企业凭相应的监管账户缴款回单，为购房人开具售房发票。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行按开发企业提供的监管账户直接划入。

　　开发企业不得向购房人以集资、借款、会员费、工程抵押等形式变相预售商品房，逃避资金监管。

　　第十三条 开发企业应按照监管协议所确定的资金使用节点向市县住建部门提出使用预售资金申请，并提交相应材料：

　　（一）商品房预售资金使用申请书。

　　（二）用于支付工程款的，提供工程建设合同及工程监理机构出具的施工进度资料及影像资料。

　　（三）用于支付工程建设所需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同。

　　（四）用于支付工程监理或其他行政事业性收费的，提供合同或缴费通知。

　　（五）其他应当提供的材料。

　　首次拨付款后，每次申请拨款时还应当提交上一次申请用款事项的转款回单。如支付工程款的，则需提交监理单位对相应款项使用情况的证明材料。

　　第十四条 在销售中若发生退款的，开发企业可以向市县住建部门申请解除退款部分的监管，市县住建部门应在3个工作日内核实，书面通知监管银行。

　　第十五条 市县住建部门受理开发企业使用商品房预售资金的申请后，应严格依据本办法相关规定进行审核，需要确认开发项目建设进度的，应结合工程进度资料现场核查或通过信息系统比对，审核工作不得超过3个工作日。

　　第十六条 监管银行收到市县住建部门同意拨付意见后，应在2个工作日内将资金拨付给与开发企业签订合同的相关当事人或单位。商业银行违反监管协议，未经所在市县住建部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

　　第十七条 开发企业办理完成项目房屋所有权首次登记后，可以凭相关证明文件向市县住建部门申请解除预售资金监管。市县住建部门应在5个工作日内核实，出具解除预售资金监管证明，并书面通知开发企业和监管银行。开发企业和监管银行接到通知后，按规定办理解除预售资金监管手续。

　　第十八条 有下列情形之一的，市县住建部门可书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督监管账户内资金的使用：

　　（一）开发企业存在违法违规行为导致工程停工的。

　　（二）预售项目发生质量事故或存在严重质量问题的。

　　（三）预售项目未按期交付使用或存在不能按时交付风险的。

　　（四）项目存在违法违规建设和销售的。

　　（五）项目存在严重债务和劳务纠纷的。

　　（六）市县住建部门认定应当暂停拨付的其他情形。

　　开发企业侵害购房人权益，依法应给予赔偿的，应优先用超出项目监管额度以外的预售资金支付。

　　第十九条 市县住建部门要会同金融监管部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强数据共享，推进资金申请、审核、拨付“全程网办”，提高资金拨付效率。

　　第四章 监督管理

　　第二十条 监管银行应按月将预售资金收支等情况报送市县住建部门。市县住建部门应主动在部门门户系统公示监管协议、工程形象进度和预售资金收支情况等相关信息，方便购房人查询。

　　第二十一条 省住房和城乡建设厅和人行海口中心支行、海南银保监局根据各自的监管职责做好日常指导和监督检查工作。市县住建部门要定期巡查预售项目，发现项目收支存在异常情况的，责令开发企业限期改正。人行海口中心支行及属地市县支行、海南银保监局及其派出机构发现监管银行违规的，应当依法严肃处理。监管银行发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知市县住建部门，市县住建部门要及时作出处理。

　　第二十二条 涉及人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）有关要求执行。

　　第二十三条 开发企业有下列行为之一的，由市县住建部门责令其限期改正，整改期间开发企业不得申请拨付预售资金：

　　（一）未按本办法规定收存、使用预售资金的。

　　（二）提供虚假证明材料申请使用预售资金的。

　　（三）以收取其他款项为名变相逃避监管的。

　　（四）其他违反预售资金监管规定的。

　　情节严重或拒不改正的,按照国家及我省诚信管理有关规定处理。违反相关法律、法规、规章规定的，依照有关规定处罚。

　　第二十四条 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规支取预售资金的，由市县住建部门依法对相关责任单位和责任人予以处理。违反相关法律、法规、规章规定的，依照有关规定处罚。

　　第二十五条 监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，擅自收存、管理以开发企业名义转入的资金，未按规定监控、反馈购房贷款入账情况，擅自拨付资金，或存在其他违规行为的，依法承担相应法律责任。

　　第二十六条 违反本办法规定，相关部门及其工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究责任。

　　第五章 附则

　　 第二十七条 各市县可结合本办法制定具体操作细则。

　　第二十八条 本办法的具体应用由省住房和城乡建设厅会同人行海口中心支行、海南银保监局负责解释。

　　第二十九条 本办法自2022年10月1日起施行。2013年11月15日海南省住房和建设厅 中国人民银行海口中心支行 中国银行业监督管理委员会海南监管局印发的《海南省商品房预售资金监管暂行办法》（琼建房〔2013〕237号）同时废止。