北京商品房律师：2022年烂尾楼“十六问”

　　关于烂尾楼，北京商品房律师整理的法律相关16个问题+解答，希望可以解答大家疑惑。

　　1/问:什么楼盘叫烂尾楼？

　　答：烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后进行了部分地上建筑物建设，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的经营性开发房地产项目。

　　2/问：造成烂尾楼的原因有哪些？

　　答：烂尾楼的成因主要有开发商资金链断裂、债务纠纷、股东纠纷、手续不全、工程建设质量不达标等等。

　　3/问：烂尾楼不能按时交房的，业主该怎么办？

　　答：根据法律规定，因为开发商的原因，导致不能按时交房或过户，开发商构成违约，购房人有权要求开发商承担违约责任。

　　4/问：避免买到烂尾楼要查无证，是指那五证？

　　答：“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

　　5/问：楼盘烂尾后，业主可以直接要求退房吗？

　　答：最好不要直接按照合同约定解约退房，因为退房后，购房人变成债权人，仍面临着开发商早已无力还债的不利局面，空有一纸欠条而难以要回购房款。

　　6/问：烂尾楼事件中，债权人的债权受偿顺序是第几？

　　答：第一、是对项目具有抵押权的债权；第二是建设工程施工合同的工程款；第三是一般债权。

　　7/问：烂尾楼之后，业主可以停贷吗？

　　答：购房者贸然停止还贷，从法律层面并不可取，因为会使购房者面临较大的法律风险：很可能会被银行起诉追究违约责任，还会影响征信记录。

　　8/问：楼盘项目烂尾，业主如何解除跟银行的贷款合同？

　　答：如果房地产开发商确已丧失继续开发的能力致使无法交房，购房者可以通过诉讼，请求法院解除商品房买卖合同并解除商品房担保贷款合同。

　　9/问：什么情况下，烂尾楼业主不用还贷？

　　答：如果解除商品房担保贷款合同的请求能够获得法院支持，自然就不用还贷了。

　　10/问：烂尾楼之后多久业主可以维权？

　　答：一旦发现自己买的房子要烂尾了，必须立刻展开行动，团结一切值得团结的业主，利用一切合法合规的法律手段。该出手的时候不出手，坐等开发商或者别的业主去折腾，梦想打顺风车，等到最后房钱两空。

　　11/问：开发商宣告破产时房屋没建成，业主该怎么维权？

　　答：只能请求开发商退还购房款，候购房人要求返还房款的权利优先于工程款优先权。

　　12/问：开发商破产后楼房已验收，业主该如何维权？

　　答：业主可以选择继续履行交付剩余房款或者解除合同，并且可按照程序向房管部门申请办理房产证/不动产证。

　　13/问：烂尾楼的，开发商有可能自己盘活吗？

　　答：有可能的，如果开发商的资金周转能力很强，且在短时间内可以筹到资金继续完成后续工程，复活没问题。

　　14/问：开发商违规建设导致的烂尾楼，还有救吗？

　　答：有救，对于这种情况，政府会对其进行处罚，并在指定日期内整改，处罚和整改后项目就可以继续施工了。

　　15/问：烂尾楼纠纷，什么维权方式最佳？

　　答：烂尾楼集体诉讼方式最佳，正所谓人多力量大，全体业主是一个比较庞大的群体，这样更容易引起重视一些，维权力度更大！

　　16/问：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销后，贷款合同自动解除？

　　答：不是。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除只是一个前提和理由，商品房担保贷款合同要解除也必须先履行解除程序。