新房烂尾，购房业主房贷问题法律规定

　　新房烂尾，打官司有哪些法律依据？普通老百姓买到暴雷破产的开发商烂尾的项目，该怎么办?

　　《商品房买卖合同司法解释》第 21 条：

　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

　　但需要注意的是，该条款仅是强调开发商的返还义务，并未进一步明确免除购房人的偿还义务。

　　况且在楼盘烂尾的情况下，开发商偿付能力本就极差，加之银行的贷款合同中预先明确约定了购房人与开发商之间的纠纷不影响购房人作为借款人的还款义务。因此，一段时期内的司法实践中存在不同的裁判观点：

　　(1)( 2017 )最高法民终 683 号：基于合同相对性，购房人作为借款人负有还款义务;

　　(2)( 2019 )最高法民再 245 号：利益平衡，格式条款无效，购房人不负有还款义务。

　　最高法院权威公告说明-《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(以下简称《批复》)已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施。

　　批复原文：

　　一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。

　　二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　该批复中对于商品房消费者在烂尾楼盘中的权利顺位问题，作出明确的司法解释：即在相应条件下，商品房消费者主张其房屋交付请求权和价款返还请求权，均优先于其他债权。

　　优先保护购房者权益

　　基于最高院的批复，优先顺序大致如下：

　　买房人的优先权>工程款优先>抵押人优先权>国家税收权优先>无担保债权

　　最高院最新的批复对偿还顺序进行了调整，这也是顺应当下实际情况以及国家指示的产物，按照之前的法律条款规定，优先偿还权是工程款，而最新批复规定同等条件下，房屋交付请求权和价款返还请求权在第一顺位，这是进一步将抢了对购房者的保护，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。

　　如果遇到烂尾楼盘，购房者如何才能维护自己的权益呢?依据《最高法院批复》需要注意以下三个点：

　　首先，优先权特指住房，不包括商业办公用房。

　　其次，购房者本身需要全额交付购房款(包括按揭贷款)，如果是按揭款购房的，在月供偿还期内不可以出现断供现象

　　最后，如果购房者认为交楼无望，选择退房，则必须认定房屋工程确实持续烂尾，已经不具备交付条件。

　　在“保交楼”大背景下，《最高院批复》的实施，让各涉及方，尤其是购房者得到了明确的解决途径，同时也是对购房者利益的保护